مراحل ساخت ساختمان از صفر تا صد؛ مهندسان، ادارات، مجوزها و سازمان‌های درگیر

مراحل ساخت ساختمان از روز اول تا تحویل کلید، مسیری با یازده مرحله اصلی است: کار از اخذ پروانه ساخت و مجوزهای شهرداری آغاز می‌شود، سپس خاکبرداری، اجرای فونداسیون و اسکلت (بتنی یا فلزی) انجام می‌گیرد، بعد از آن سفت‌کاری و نازک‌کاری ساختمان در دستور کار قرار می‌گیرد و در پایان با نماکاری، نصب آسانسور و دریافت پایان‌کار از شهرداری، پروژه به اتمام می‌رسد.

مراحل ساخت ساختمان کاملاً به هم وابسته‌اند و بدون تایید هر مرحله توسط مهندس ناظر، نمی‌توان وارد مرحله بعدی شد. در این مقاله از سیوان لند، هر مرحله را به‌ طور خلاصه و کاربردی بررسی می‌کنیم و می‌گوییم دقیقاً کدام اداره یا مهندس مسئول کدام بخش است، تا بدانید در هر مرحله به چه مجوز و چه مصالحی نیاز دارید.

صفر تا صد مراحل ساخت ساختمان

پیش از شروع هر پروژه ساختمانی، بهتر است ترتیب دقیق مراحل ساخت ساختمان را بشناسید تا هزینه و زمان‌بندی کار را درست پیش‌بینی کنید. در ادامه هر یک از این مراحل را به ترتیب اجرا بررسی می‌کنیم.

مرحله اول؛ انتخاب زمین، تهیه نقشه و اخذ پروانه ساختمان

اولین گام از مراحل ساخت ساختمان، پیش از هرگونه اجرا انجام می‌شود. زمین باید از نظر موقعیت، ابعاد و کاربری بررسی شود و سپس نقشه‌های معماری، سازه و تاسیسات تهیه گردد. بدون طی این مرحله، هیچ پیمانکار یا مهندسی مجاز به شروع کار نیست.

نقش شهرداری در صدور دستور نقشه

مالک ابتدا مدارک ملک را به شهرداری یا دفتر خدمات الکترونیک شهر ارائه می‌دهد. کارشناس شهرداری از ملک بازدید می‌کند و در صورت تایید، دستور نقشه صادر می‌شود. این دستور مشخص می‌کند طرح ساختمان باید بر چه اساسی طراحی شود؛ تعداد طبقات مجاز، میزان تراکم و عقب‌نشینی از جمله مواردی است که در این مرحله از مراحل ساخت ساختمان تعیین می‌شود.

تاییدیه‌های سازمان نظام مهندسی و آتش‌نشانی

نقشه‌های تهیه‌ شده باید توسط سازمان نظام مهندسی ساختمان بررسی و تایید شوند. مهندسان طراح باید پروانه اشتغال معتبر داشته باشند تا نقشه‌هایشان پذیرفته شود. برای ساختمان‌های بالای حد معینی از طبقات یا مساحت، تاییدیه آتش‌نشانی هم الزامی است و بدون آن پروانه صادر نخواهد شد.

مدارک لازم و مدت اعتبار پروانه ساخت

برای دریافت پروانه ساخت معمولاً به این مدارک نیاز است:

• سند مالکیت
• فیش تسویه عوارض نوسازی
• گواهی عدم خلاف یا صورت‌ مجلس تفکیکی (در صورت وجود)
• نقشه‌های تایید شده توسط نظام مهندسی

پروانه ساخت معمولاً بین دو تا چهار سال اعتبار دارد و در صورت عدم تکمیل پروژه در این بازه، باید تمدید شود. صدور پروانه هم به‌ طور معمول یک تا دو ماه زمان می‌برد که بسته به منطقه و شرایط پروژه متغیر است.

مرحله دوم؛ تجهیز کارگاه و آماده‌سازی زمین

در مراحل ساخت ساختمان پس از دریافت پروانه ساخت، نوبت به تجهیز کارگاه می‌رسد. در این مرحله محوطه کارگاه با نرده یا ورق فلزی محصور می‌شود تا از تردد غیرمجاز جلوگیری شود و ایمنی محل تامین گردد. انشعاب موقت آب و برق کارگاه برقرار می‌شود و در صورت نیاز، کانکس یا دفتر فنی برای استقرار مهندس ناظر و سرپرست کارگاه نصب می‌شود. هزمان، پیاده‌سازی نقشه روی زمین با استفاده از نقشه‌برداری انجام می‌گیرد؛ یعنی محورهای اصلی ساختمان طبق نقشه مصوب روی زمین علامت‌گذاری می‌شوند.

اگر آزمایش مکانیک خاک پیش‌تر انجام نشده باشد، باید در همین مرحله از مراحل ساخت ساختمان صورت گیرد، چون نوع فونداسیون و عمق گودبرداری بر اساس نتیجه همین آزمایش تعیین می‌شود. محل ذخیره‌سازی مصالح و تابلوی مشخصات پروژه هم از الزامات این مرحله است.

مرحله سوم؛ خاکبرداری و گودبرداری

بعد از تجهیز کارگاه و مشخص شدن محورهای فونداسیون، خاکبرداری آغاز می‌شود. اگر عمق حفاری از سطح طبیعی زمین پایین‌تر باشد، به آن خاکبرداری و اگر پایین‌تر از پی ساختمان‌های مجاور برود، به آن گودبرداری گفته می‌شود. عمق گودبرداری بر اساس تعداد طبقات، نوع فونداسیون و نتایج آزمایش خاک تعیین می‌شود.

پیش از شروع مراحل ساخت ساختمان، باید وضعیت ساختمان‌های مجاور و استحکام آن‌ها بررسی شود، چون گودبرداری بی‌احتیاط می‌تواند به پی همسایه‌ها آسیب بزند. برای گودهای عمیق یا در مجاورت سازه‌های حساس، از روش‌های پایدارسازی دیواره گود مانند نیلینگ، انکراژ، سازه نگهبان خرپایی یا شمع‌کوبی استفاده می‌شود؛ انتخاب هرکدام به عمق گود، نوع خاک و فاصله از ساختمان‌های اطراف بستگی دارد.

ماشین‌ آلاتی مثل بیل مکانیکی و لودر برای حجم عملیات خاکی به‌ کار می‌روند و خاک اضافه معمولاً با کامیون از محل خارج می‌شود. در پایان این مرحله، کف گود باید تراز و آماده اجرای بتن مگر و فونداسیون باشد.

مرحله چهارم؛ اجرای فونداسیون (پی‌ریزی)

فونداسیون وظیفه انتقال بار ساختمان به زمین را دارد و اجرای آن طی چهار گام اصلی انجام می‌شود:

• بتن مگر: لایه‌ای نازک با عیار کم سیمان که کف گود را می‌پوشاند تا از نفوذ رطوبت زمین به بتن اصلی جلوگیری کند و سطحی صاف برای آرماتوربندی فراهم شود.
• آرماتوربندی فونداسیون: میلگردها طبق نقشه محاسباتی در کف گود چیده و با سیم مفتول به هم بسته می‌شوند. در این مرحله میلگردهای انتظار ستون‌ها هم تعبیه می‌شوند تا بعداً به اسکلت متصل شوند.
• قالب‌بندی: با استفاده از قالب فلزی، چوبی یا آجری، مرز و شکل فونداسیون مشخص می‌شود.
• بتن‌ریزی: بتن با پمپ زمینی یا دکل به داخل قالب‌ها ریخته و با ویبراتور متراکم می‌شود تا حباب هوا از آن خارج شود.

نوع فونداسیون (منفرد، نواری، گسترده یا شمع) بر اساس نتیجه آزمایش خاک و بار سازه انتخاب می‌شود. تایید هر یک از این مراحل، به‌ ویژه آرماتوربندی، باید توسط مهندس ناظر انجام شود؛ در غیر این صورت ادامه مراحل ساخت ساختمان مجاز نیست.

برای اطلاع از نکات فنی بیشتر در این زمینه، در مقاله نکات مهم در بتن ریزی فونداسیون از ۰ تا ۱۰۰ جزئیات هر یک از این چهار مرحله را کامل توضیح داده‌ایم.

مرحله پنجم؛ اجرای اسکلت ساختمان | بتنی یا فلزی؟

بعد از خشک شدن فونداسیون و قالب‌برداری، نوبت به اجرای اسکلت در مراحل ساخت ساختمان می‌رسد؛ یعنی همان ستون‌ها، تیرها و دیوارهای برشی که بار ساختمان را تحمل می‌کنند. انتخاب نوع اسکلت باید پیش از این مرحله و در زمان طراحی نقشه مشخص شده باشد، چون جزئیات فونداسیون و آرماتورهای انتظار بر اساس همین انتخاب اجرا شده‌اند.

تفاوت اسکلت بتنی و فلزی در اجرا

انتخاب بین این دو به عواملی مثل بودجه، تعداد طبقات، شرایط زلزله‌خیزی منطقه و سرعت مورد نیاز برای تحویل پروژه بستگی دارد. در هر دو حالت، هر مرحله از آرماتوربندی یا اتصال‌کاری باید پیش از پوشش نهایی به تایید مهندس ناظر برسد.

برای مقایسه کامل‌تر این دو نوع سازه، مقاله‌های اسکلت فلزی یا بتنی و همه چیز درباره اسکلت بتنی در سیوان لند رو مطالعه کنید.

مرحله ششم؛ اجرای سقف

در مراحل ساخت ساختمان پس از تکمیل اسکلت، سقف هر طبقه اجرا می‌شود تا فضای طبقه بعدی آماده شود. نوع سقف بر اساس نوع اسکلت و طراحی سازه انتخاب می‌شود؛ در اسکلت بتنی معمولاً از تیرچه‌ بلوک استفاده می‌شود، در حالی که در اسکلت فلزی سقف عرشه فولادی یا کامپوزیت رواج بیشتری دارد. سقف وافل و دال بتنی نیز برای دهانه‌های بزرگ یا کاربری‌های خاص به‌ کار می‌روند.

بعد از قرارگیری تیرچه‌ها و بلوک‌ها، آرماتوربندی سقف انجام و سپس بتن‌ریزی می‌شود. مانند فونداسیون، این مرحله هم نیاز به تایید مهندس ناظر دارد و پیش از باز کردن قالب‌ها باید مدت زمان کافی برای رسیدن بتن به مقاومت لازم رعایت شود.

مرحله هفتم؛ سفت‌کاری | دیوارچینی و تاسیسات زیرساخت

با تکمیل اسکلت و سقف هر طبقه، سفت‌کاری آغاز می‌شود. دیوارچینی با استفاده از بلوک سیمانی، بلوک سفالی یا آجر انجام می‌گیرد و شامل چند بخش فرعی است:

• کرسی‌ چینی؛ ردیف آجرهایی که بین پی و دیوار باربر قرار می‌گیرد
• وال‌پست؛ اجزای غیرسازه‌ای برای یکپارچه کردن دیوارها در برابر زلزله
• نعل‌درگاه؛ تیر بالای در و پنجره برای انتقال بار به دو طرف دیوار

همزمان یا بلافاصله بعد از دیوارچینی، لوله‌کشی آب، فاضلاب، گاز و کابل‌کشی برق داخل دیوارها و کف اجرا می‌شود. این کار باید پیش از شروع گچ‌کاری تمام شده باشد، چون بعد از نازک‌کاری دسترسی به تاسیسات زیرساخت عملاً غیرممکن است.

مرحله هشتم؛ نازک‌کاری ساختمان

نازک‌کاری طولانی‌ترین بخش از مراحل ساخت ساختمان محسوب می‌شود و شامل چند کار موازی است که ترتیب دقیق و ثابتی ندارند.

گچ‌کاری و سفیدکاری

در مراحل ساخت ساختمان، دیوارها ابتدا کروم بندی و شمشه‌گیری می‌شوند تا سطحی صاف داشته باشند، سپس لایه گچ و خاک اجرا و در نهایت سفیدکاری نهایی انجام می‌شود. هدف از این مرحله، پوشاندن ناهمواری‌ها و آماده کردن سطح برای رنگ یا کاغذ دیواری است.

کف‌سازی، کاشی و سرامیک

کف‌سازی معمولاً این ترتیب را دارد:

1. شیب‌بندی و کرومبندی کف طبقات، حیاط و پشت‌بام
2. عایق‌کاری (ایزولاسیون) در سرویس بهداشتی، آشپزخانه و پشت‌بام
3. نصب کفپوش نهایی مانند سرامیک، کاشی، سنگ یا لمینت

انتخاب متریال کفپوش در مراحل ساخت ساختمان به فضا و بودجه بستگی دارد؛ سرویس بهداشتی و آشپزخانه معمولاً کاشی و سرامیک ضدآب می‌گیرند، در حالی که برای اتاق‌ها گزینه‌های متنوع‌تری مثل سنگ یا لمینت هم رایج است.

نصب درب و پنجره

بعد از اجرای نعل‌ درگاه و چارچوب، درب و پنجره نصب می‌شوند. برای پنجره از قاب چوبی، فلزی یا کامپوزیتی (UPVC) استفاده می‌شود؛ در سال‌های اخیر استفاده از شیشه دوجداره برای صرفه‌جویی در انرژی و کاهش آلودگی صوتی به یک الزام تبدیل شده است.

رنگ‌آمیزی و پوشش دیوار

مراحل اجرای رنگ روی دیوار گچی به ترتیب زیر است:

• رفع ترک و ناصافی سطح گچ
• بتونه‌کاری و سنباده‌زنی
• زدن آستر
• اجرای لایه یا لایه‌های نهایی رنگ

به‌ جای رنگ، گزینه‌های دیگری مثل کاغذ دیواری یا دیوارپوش‌های چوبی و PVC هم استفاده می‌شوند که هرکدام هزینه و دوام متفاوتی دارند.

مرحله نهم؛ نصب آسانسور و شیرآلات پایانی

طبق قانون، ساختمان‌هایی که ارتفاع آن‌ها از ورودی اصلی بیش از ۷ متر باشد (عملاً بیش از سه طبقه) باید حتماً آسانسور داشته باشند و برای ارتفاع بیش از ۲۸ متر، دو دستگاه آسانسور الزامی است. اجرای چاه آسانسور از مراحل اولیه اسکلت پیش‌بینی می‌شود، اما نصب کابین و تجهیزات معمولاً در همین مرحله از نازک‌کاری انجام می‌گیرد.

هم‌زمان، شیرآلات بهداشتی و آشپزخانه که پیش‌تر لوله‌کشی آن‌ها انجام شده بود، نصب نهایی می‌شوند. برای جزئیات بیشتر درباره الزامات قانونی آسانسور، مقاله‌های قانون شهرداری برای نصب آسانسور در سیوان لند رو ببینید.

مرحله دهم؛ نماکاری ساختمان

نماکاری می‌تواند همزمان با نازک‌کاری یا در انتهای پروژه اجرا شود و اولویت ثابتی در مراحل ساخت ساختمان ندارد. متداول‌ترین متریال‌های نما عبارتند از سنگ (مثل مرمریت و گرانیت)، آجر نسوز، سیمان شسته، کامپوزیت و در برخی طراحی‌های مدرن، نمای شیشه‌ای. انتخاب متریال به شرایط آب‌وهوایی منطقه، بودجه و سلیقه کارفرما بستگی دارد؛ برای مثال سنگ در مناطق سردسیر به‌دلیل احتمال ترک‌خوردگی توصیه نمی‌شود.

برای آشنایی با یکی از روش‌های رایج اجرای نمای سنگی، مقاله اسکوپ سنگ نما چیست؟ در سیوان لند رو مطالعه کنید.

مرحله یازدهم؛ دریافت پایان‌کار و تحویل پروژه

آخرین مرحله از مراحل ساخت ساختمان، دریافت گواهی پایان‌کار است. این گواهی نشان می‌دهد ساختمان طبق نقشه مصوب و بدون تخلف ساخته شده و پیش‌نیاز هرگونه نقل‌ و انتقال رسمی ملک است.

نقش شهرداری در صدور پایان‌کار و ماده ۱۰۰

کارشناس شهرداری با مراجعه به ملک، ساخت انجام‌ شده را با نقشه تایید‌ شده تطبیق می‌دهد. اگر مغایرتی مانند تراکم اضافه یا تخلف از پروانه در مراحل ساخت ساختمان مشاهده شود، پرونده طبق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها به کمیسیون رسیدگی به تخلفات ساختمانی ارجاع می‌شود که می‌تواند به جریمه یا حتی دستور تخریب منجر شود. در صورت نبود تخلف، گواهی پایان‌کار صادر و پروژه رسماً تحویل کارفرما می‌شود.

جزئیات بیشتر درباره پیامدهای تخلف از پروانه ساخت را می‌توانید در مقاله ساخت و ساز غیرمجاز در سیوان لند بخوانید.

کدام سازمان‌ها در مراحل ساخت ساختمان نقش دارند؟

هر مرحله از مراحل ساخت ساختمان، معمولاً زیر نظر یک یا چند نهاد مشخص پیش می‌رود. شناخت این نهادها کمک می‌کند بدانید برای هر مشکل یا مجوز، باید به کجا مراجعه کنید:

نکته مهم در مراحل ساخت ساختمان این است که این سازمان‌ها مستقل از هم کار نمی‌کنند؛ برای مثال صدور پایان‌کار توسط شهرداری معمولاً منوط به ارائه گواهی استاندارد آسانسور یا تاییدیه پایان کار تاسیساتی از سایر مراجع است. غفلت از هرکدام می‌تواند روند تحویل پروژه را ماه‌ها به تاخیر بیندازد.

مهندسان و متخصصان درگیر در هر مرحله از ساخت ساختمان

هر مرحله از مراحل ساخت ساختمان معمولاً زیر نظر یک متخصص مشخص پیش می‌رود؛ شناخت این نقش‌ها به کارفرما کمک می‌کند بداند در هر بخش از پروژه باید با چه کسی هماهنگ باشد.

مهندس معمار مسئول طراحی نقشه اولیه و تعیین چیدمان فضاهاست و کار او از همان مرحله اول شروع می‌شود. مهندس محاسب یا سازه طراحی فنی اسکلت، فونداسیون و مقاومت ساختمان در برابر بار و زلزله را انجام می‌دهد. مهندس تاسیسات طراحی سیستم‌های مکانیکی و برقی، از لوله‌کشی گرفته تا سیم‌کشی برق، را برعهده دارد و پیش از سفت‌کاری باید نقشه او نهایی شده باشد.

در حین اجرا، مهندس ناظر ثابت‌ترین حضور را دارد؛ او باید هر مرحله از آرماتوربندی، بتن‌ریزی و اجرای اسکلت را تایید کند و بدون امضای او کار به مرحله بعد نمی‌رود. مجری ذی‌صلاح مسئولیت اجرای فیزیکی پروژه طبق نقشه را دارد و در پروژه‌های بزرگ‌تر، این نقش را پیمانکار ساختمان برعهده می‌گیرد که ممکن است زیرمجموعه‌هایی برای هر بخش مثل سفت‌کاری یا نازک‌کاری از مراحل ساخت ساختمان داشته باشد.

سرپرست کارگاه هماهنگی روزانه نیروها و تامین مصالح در محل را مدیریت می‌کند و مدیر پروژه در پروژه‌های بزرگ‌تر، زمان‌بندی، بودجه و هماهنگی کلی بین همه این نقش‌ها را کنترل می‌کند. در نهایت، مهندس نقشه‌بردار هم در مرحله تجهیز کارگاه و هم در پایان کار برای صدور پایان‌کار، وارد عمل می‌شود.

نتیجه‌گیری

مراحل ساخت ساختمان از انتخاب زمین و اخذ پروانه شروع می‌شود و با دریافت پایان‌کار از شهرداری به پایان می‌رسد؛ در این مسیر هر مرحله به مهندس، مجوز و مصالح مشخصی نیاز دارد و رعایت ترتیب آن‌ها از هدررفت وقت و هزینه جلوگیری می‌کند. اگر برای هر یک از این مراحل به سیمان، میلگرد، بتن آماده یا سایر مصالح و تجهیزات ساختمانی نیاز دارید، می‌توانید با مراجعه به سیوان لند، انواع مصالح ساختمانی خود را با قیمت به‌ روز سفارش دهید و در محل کارگاه تحویل بگیرید.