همانطور که می‌دانید، هر شهر و کشوری در جهان، برای ساخت و سازهای خود قوانین و مقرراتی دارد که در صورت ساخت و ساز غیر مجاز، نهادهای مربوطه موظف به برخورد با این مسئله هستند. در قوانین کشور ما نیز دستورالعمل هایی برای مقابله با ساخت و سازه غیر مجاز در نظر گرفته شده که در صورت نقص آن توسط افراد سودجو، نهادهای مربوطه مکلف به برسی آن هستند که در ادامه بیشتر با این قوانین آشنا خواهیم شد.
ساخت و ساز غیر مجاز
مهاجرت بی رویه به شهر‌ها و تراکم جمعیت شهری گسترش ناموزون و غیر اصولی ساختمان‌ها را در پی دارد. بنا‌هایی که به یکباره همچون قارچ از دل زمین سر در می‌آورند بی آنکه کمترین اصول فنی و معماری در ساخت و ساز آنها اعمال شود آثار و تبعات منفی فراوانی را در پی خواهد داشت و علاوه بر آن در ساخت و ساز‌هایی هم که با اخذ پروانه ساخت نیز صورت می‌پذیرد بعضاً مالکان از حدود و ثغور پروانه، قدم را فراتر نهاده و خارج از ضوابط مربوط مبادرت به احداث بنا مازاد بر پروانه می‌کنند که در این رهگذر نقش شهرداری‌ها به عنوان اصلی‌ترین محور مقابله با این قبیل تخلفات ساختمانی نمود بیشتری خواهد داشت.
چه نهادها و اشخاصی می توانند از ساخت و ساز غیر مجاز جلوگیری کنند؟
مشاوران املاک در پیشگیری از تخلفات ساخت وساز غیر مجاز نقش مهمی بر عهده دارند . کنترل و نظارت بر احداث هرگونه ساختمان در محدوده شهر و ساخت و ساز غیر مجاز بر عهده شهرداری‌ها گذاشته شده و وظیفه شهرداری‌ها با رعایت مقررات ماده ۵۵ و ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها، صدور پروانه ساختمانی است. شهرداری علاوه بر کنترل و نظارت بر ساخت وساز در محدوده شهر، در خصوص حریم شهر نیز وظایف مشابهی دارد از جمله جلوگیری از ساخت ساز غیر مجاز، غیراصولی و غیراستاندارد در محدوده حریم شهر‌ها بر عهده شهرداری هاست.
نقش شهرداری در جلوگیری از ساخت و ساز غیر مجاز
طبق ماده یک قانون «تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها» اجرای طرح‌های عمرانی از جمله احداث و توسعه معابر، تامین خدمات شهری و تاسیسات زیربنایی و کنترل و نظارت بر احداث هرگونه ساختمان و تاسیسات و سایر اقدامات مربوط به توسعه و عمران در داخل محدوده شهر بر عهده شهرداری هاست.
کنترل و نظارت بر احداث هرگونه ساختمان در محدوده شهر و ساخت و ساز غیر مجاز بر عهده شهرداری‌ها گذاشته شده و وظیفه شهرداری‌ها با رعایت مقررات ماده ۵۵ و ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها، صدور پروانه ساختمانی است. اما شهرداری‌ها در جلوگیری از ادامه عملیات ساختمانی ساختمان‌های بدون پروانه و ساخت و ساز غیر مجاز در محدوده شهر نیز مجوز‌های قانونی دارند که در ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها مقرر شده است.
با استناد به مواد ۱۰۰ و ۱۰۱ قانون شهرداری‌ها و ماده ۲ و تبصره ۵ ماده ۳ قانون “تعاریف محدوده حریم شهر، روستا، شهرک و نحوه تعیین آن ها” صدور پروانه ساختمانی و دیگر مجوز‌های قانونی مذکور در مواد فوق الذکر در حریم شهر‌ها جز وظایف شهرداری‌ها تلقی می‌شود و شهرداری طبق قانون باید بر همه مراحل طراحی، کنترل و در جریان احداث بنا نظارت کند.
شهرداری به چه شکل می تواند مانع ساخت و ساز غیرمجاز شود؟
طبق بند ۲۴ ماده ۵۵ همین قانون، شهرداری در شهر‌هایی که نقشه جامع شهر تهیه شده، مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه‌های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند، در صورتی که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری محل کسب و پیشه یا تجارت دایر شود، شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده ۱۰۰ این قانون مطرح می‌کند.
در راستای اجرای دقیق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها و همچنین آئین نامه اجرایی ماده ۳۳ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان که توجه ویژه‌ای در جلوگیری از بروز تخلفات ساختمانی دارد، برخورد قاطع و حداکثری با تخلفات ساختمانی و افرادی که در انجام وظایف اجرایی و نظارتی خود قصور داشته‌اند، ضروری است.
عوامل موثر بر ساخت و ساز غیر مجاز
یکی از دلایل ساخت و ساز غیرمجاز، کم بودن جریمه‌های کمیسیون ماده ۱۰۰ است که امیدواریم با افزیش جریمه‌های کمیسیون ماده ۱۰۰ شاهد کاهش ساخت و ساز بدون پروانه باشیم. با توجه به اینکه رشد قارچ گونه ساختمان‌های غیر مجاز تهدید اصلی برای جان مردم است بر این اساس باید مسئولان راهکار‌های خود را هر چه سریعتر در زمینه مقابله با این موضوع به مرحله اجرا در بیاورند، لذا به نظر باید ساخت و ساز غیر مجاز تخریب شوند، زیرا با جریمه میزان خسارت وارده جبران نمیشود.
همچنین تخریب این واحد‌ها درس عبرتی برای دیگران می‌شود تا دیگر به صورت غیر قانونی اقدام به ساخت آپارتمان نکنند. گاهاً جریمه‌های دریافتی شهرداری تبدیل به راه گریزی برای متخلفان شده است که به صورت غیرقانونی ملک و آپارتمان خود را بسازند.
متاسفانه پدیده شوم تخلفات بی شمار ساخت و سازه غیر مجاز در شهر، معضلی است که بازنده آن مردم و شهرداری و برنده آن سودجویان ساخت سازهای غیرمجاز هستند و آمار بالای جرم و جنایت و معضلات اجتماعی نیز از نتایج منفی این تخلفات محسوب می‌شود.
در این میان نقش متصدیان واحد های صنفی مشاور املاک و دیگر فعالان این حوزه می تواند تاثیر بسزایی در کاهش تخلفات مربوط به ساخت و ساز غیر مجاز ایفا نماید .
چگونه می توان از ساخت و ساز غیر مجاز پیشگیری کرد؟
برای پیشگیری از وقوع تخلفاتی همچون ساخت و ساز غیر مجاز ،به همکاری و احساس مسئولیت تمامی دست اندرکاران و فعالان این حوزه شامل متصدیان واحد های صنفی مشاوران املاک ، مهندسان ناظر ، پیمانکاران ساختمانی ، معماران تجربی و دستگاه های نظارتی نیاز است. لازم به ذکر است که فعالان صنفی حوزه خرید و فروش ملک بایستی پیش از تنظیم و نگارش مبایعه نامه ، از قانونی بودن اسناد و مدارک و صحت مندرجات آن ، اطمینان حاصل نمایند .
مجازات ساخت و ساز غیر مجاز
با توجه به قوانین شهرداری و طبق ماده‌ی 100 این قانون، مالکان زمین‌ها و املاکی که در محدوده‌ی شهری و حریم آن هستند، باید قبل از هرگونه اقداماتی جهت ساخت و ساز یا تفکیک، از شهرداری اخذ مجوز کنند. درصورت عدم اخذ مجوز و شروع به فعالیت، ساخت و ساز غیر مجاز صورت گرفته و رأی صاده از طرف شهرداری به دو صورت زیر خواهد بود:
- چنانچه ساخت و ساز بدون رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی باشد، کمیسیون مکلف است حکم تخریب سازه را بدهد.
- اگر ساخت و سازی بدون اخذ مجوز صورت بگیرد، اما اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی آن رعایت شده باشد، کمیسیون می‌تواند حکم تخریب یا ئرداخت جریمه را صادر کند. درصورت صدور حکم ئرداخت جریمه، برآورد مقدار جریمه با در نظر گرفتن متراژ ساختمانی میباشد که بدون مجوز ساخته شده. در صورت پیش آمدن چنین شرایطی، در ازای هر متر مربع از ساختمان بدون مجوز، 0.1 ارزش معاملاتی بنا، جریمه دریافت می‌شود. پس از پرداخت این جریمه و همچنین عوارض قانونی، برگه‌ی پایان کار ساختمان صادر خواهد شد.
تخلفاتی که ممکن است در ساخت وسازها صورت بگیرد
تخلف تراکم اضافی
تخلف تراکم اضافی از نمونه‌های تخلفاتی است که در ساخت و ساز غیر مجاز ممکن است صورت گرفته باشد. شاید بدانید که در پروانه‌ی ساخت هر ساختمانی، زیربنای آن درج می‌شود. حال اگر با وجود ذکر شدن زیربنای ساختمان، اضافه بنا وجود داشته باشد، فرد مرتکب تخلف تراکم اضافی شده که در این صورت کمیسیون حق دارد حکم تخریب یا جریمه بدهد.
تخلفات مربوط به احداث نکردن پارکینگ
در برخی موارد بنا به نظر و مشخصات مجوز و نقشه ها و شهرداری، احداث پارکینگ الزامی است. اگر مالک ساختمان بدون در نظر گرفتن این قوانین پارکینگ نسازد یا آن را بدون رعایت اصول فنی شهرسازی و بهداشتی باشد، مالک مرتکب این نوع تخلف از تخلفات ساخت و ساز غیر مجاز شده. در چنین مواردی اگر امکان اصلاح تخلف وجود داشته باشد، حکم صاد شده نیز می‌تواند اصلاح شود. اما اگر امکان اصلاح وجود نداشته باشد فرد متخلف باید جریمه بپردازد.
تغییر کاربری
در شهرهای که نقشه‌ی جامع شهری تهیه شده باشد، شهرداری موظف است که در پروانه‌ی ساختمان، نوع کاربری آن را مشخص نماید. درصورتی که خلاف آنچه تحت عنوان نوع کاربری در پروانه و مجوز ساخت قید شده باشد، مالک منطقه‌ی غیرتجاری را محل کسب و کار و تجارت نماید، شهرداری میبایست این تخلف را به کمیسیون مطرح نماید و کمیسیون پس از احراز تخلف، در زمان مناسب به تعطیلی آن مکان اقدام نماید. اجرای این تصمی توسط ماموران شهرداری صورت می‌گیرد.
تخلف مهندس ناظر
وظیفه‌ی مهندس ناظر، نظارت بر عملیات اجرایی ساختمان مطابق با اطلاعات درج شده در پروانه و نقشه‌ی ساختمان است و در آخر کار باید تایید کند که تمام عملیات انجام شده با پروانه و نقشه‌ی ساختمان مطابقت دارد. درصورت مشاهده‌ی تخلفی توسط مهندس ناظر و عدم گزارش آن به شهرداری یا گزارشی که با واقعیت مغایرت دارد، شهرداری مکلف است که تخلف مهندس ناظر را به سازمان نظام مهندسی گزارش دهد و از ساخت و ساز غیر مجاز جلوگیری کند.
تخلف تجاوز به معابر شهر
درمورد بروز این تخلف باید چنین گفت که منظور قانون گذار، عقب نشینی نکردن مالک است و کلمه‌ی تجاوز به معناسی تسامح و تساهل مورد استفاده واقع شده. در تبصره‌ی 6 ماده‌ی 100 قانون شهرداری این تخلف زمانی صورت می‌گیرد که مالک در زمان نوسازی، مغایر با مجوز و یا بدون مجوز و بدون رعایت برهای اصلاحی مصوب شهرداری و مراجع مربوطه اقدام به ساخت ملک جدید نموده و یا به هر صورت دیگر اقدام به تجاوز به ملک سابق خود و ملک کنونی شهرداری کرده.
کلام پایانی
در این مقاله سعی شد تا تمام نکات مربوط به ساخت و ساز غیر مجاز گفته شود تا شما عزیزان با آگاهی کامل از این حوزه اقدام به ساخت و ساز بنای خود کنید. هرآنچه که برای ساخت و ساز نیاز دارید در سیوان لند موجود است. از مصالح ساختمانی گرفته تا تجهیزات لازم برای دکوراسیون آن. اگر قصد خرید آنلاین مصالح ساختمانی را دارید ما به شما سیوان لند را معرفی می‌کنیم که می‌توانید در کمترین زمان محصول مورد نظر خود را خریداری کنید.
