خانه کوچک، اما یک شروع واقعی؛ نسخهای برای خانه اولیها، مستاجران و نسل Z
برای بخش بزرگی از جوانان ایرانی، مسئله امروز دیگر انتخاب میان خانه ۷۰ یا ۱۰۰ متری نیست؛ مسئله این است که آیا اساساً امکان ورود به بازار مالکیت وجود دارد یا نه. فاصله میان درآمد و قیمت مسکن، بسیاری از خانوارهای جوان را سالها در بازار اجاره نگه داشته و نسل تازهوارد به بازار کار نیز با شرایطی متفاوت از نسلهای قبل روبهرو است. در چنین شرایطی، شاید یکی از پاسخهای جدی بازار، بازتعریف محصول مسکن و حرکت به سمت واحدهای کوچکمتراژ، اقتصادی و باکیفیت باشد.
خانه اولیها دیگر لزوماً دنبال خانه بزرگ نیستند
سالها تصور غالب این بود که خانواده جوان در ابتدای مسیر زندگی، خانهای متوسط یا بزرگ میخرد و با افزایش درآمد و تعداد اعضای خانواده، به واحد مناسبتری منتقل میشود.
اما اقتصاد مسکن تغییر کرده است.
وقتی قیمت زمین، هزینه ساخت و قیمت نهایی آپارتمان افزایش پیدا میکند، طبیعی است که بخشی از متقاضیان ناچار شوند از متراژ مورد انتظار خود فاصله بگیرند.
گزارشهای مختلف بازار نیز نشان دادهاند که برای گروهی از متقاضیان، واحدهای کوچکتر به گزینهای برای ورود به بازار تبدیل شدهاند؛ حتی در گذشته گزارشهایی از امکان خرید متراژهای بسیار محدود با تسهیلات مسکن منتشر شده بود.
بنابراین سؤال اصلی دیگر فقط این نیست که «چرا جوانان خانه نمیخرند؟»
سؤال مهمتر این است:
آیا بازار مسکن محصولی متناسب با قدرت خرید آنها تولید میکند؟
کوچکمتراژ بودن، نباید به معنای کوچک شدن کیفیت باشد
وقتی از خانه کوچک متراژ صحبت میکنیم، نباید به سمت واحدهایی برویم که فقط چند متر از مسکن متعارف کم کردهاند.
موضوع، طراحی یک محصول جدید است.
یک واحد ۴۵، ۵۰ یا ۶۰ متری میتواند برای یک فرد یا زوج جوان، اگر درست طراحی شده باشد، بسیار کارآمدتر از یک واحد بزرگ و گرانقیمت با فضای پرت باشد.
در چنین خانهای باید معماری، نورگیری، تهویه، آشپزخانه، فضای خواب، انبارش، تأسیسات، مصرف انرژی و دسترسی شهری از ابتدا متناسب با متراژ طراحی شوند.
یعنی هدف نباید «ساخت خانه کوچک» باشد؛ هدف باید ساخت خانه اقتصادی و کارآمد باشد.
مستاجر امروز میتواند مالک فردا باشد
یکی از مهمترین گروههایی که باید در سیاستگذاری مسکن دیده شوند، مستاجران جوان هستند.
بسیاری از آنها شاغلاند، درآمد دارند و حتی توان پرداخت اقساط مشخصی را نیز ممکن است داشته باشند؛ اما سرمایه اولیه مورد نیاز برای خرید یک واحد متعارف را ندارند.
در چنین شرایطی، اگر تمام سیاستها و مدلهای ساختوساز بر واحدهای بزرگتر متمرکز شود، بخش قابل توجهی از تقاضای واقعی از بازار خرید خارج خواهد ماند.
اما اگر واحدهایی با قیمت تمامشده پایینتر و متراژ منطقی وارد بازار شوند، مسیر مالکیت میتواند برای بخشی از این گروه کوتاهتر شود.
البته کوچکسازی بهتنهایی راهحل بحران مسکن نیست؛ تأمین مالی مناسب، مکانیابی درست، کاهش هزینه زمین و ساخت و افزایش قدرت خرید نیز باید همزمان مورد توجه قرار گیرد.
نسل Z یک متقاضی متفاوت مسکن است
نسل Z نیز بهتدریج وارد بازار کار، اجاره و سپس خرید مسکن میشود؛ اما الزاماً همان الگوی مصرفی نسلهای گذشته را دنبال نمیکند.
برای بخشی از جوانان امروز، دسترسی به محل کار، حملونقل عمومی، اینترنت، خدمات شهری و هزینه پایین نگهداری میتواند به اندازه متراژ اهمیت داشته باشد.
بررسیهای منتشرشده درباره این گروه نیز نشان دادهاند که شکاف میان درآمد و قیمت مسکن، خرید خانه را برای بسیاری از افراد این نسل بسیار دشوار کرده است.
بنابراین نمیتوان صرفاً با افزایش تعداد واحدهای مسکونی انتظار داشت مشکل حل شود.
محصول مسکن نیز باید متناسب با متقاضی جدید تغییر کند.
جهرمی: باید از «مترمربع بیشتر» به «کارایی بیشتر» برسیم
در همین زمینه، فتاح جهرمی با تأکید بر ضرورت تغییر نگاه به محصول مسکن معتقد است بازار ساختوساز باید بخشی از تمرکز خود را از افزایش متراژ به سمت افزایش کارایی هر مترمربع ببرد.
به این معنا که سازنده به جای آنکه صرفاً یک واحد بزرگتر تولید کند، بتواند واحدی را طراحی کند که با متراژ کمتر، کیفیت زندگی مناسبی برای ساکن ایجاد کند.
این نگاه میتواند بازار تازهای برای ساخت واحدهای کوچکمتراژ با طراحی حرفهای، هزینه نگهداری پایین و دسترسی مناسب ایجاد کند؛ محصولی که از ابتدا برای زوجهای جوان، افراد مجرد شاغل، مستاجران و خریداران نخستین خانه طراحی شده باشد.
خانه اول قرار نیست خانه آخر باشد
یکی از اشتباهات در نگاه به مالکیت مسکن این است که تصور کنیم اولین خانه هر فرد باید همان خانهای باشد که قرار است تا پایان عمر در آن زندگی کند.
چرا نباید خانه اول، یک پله برای ورود به مالکیت باشد؟
یک زوج جوان ممکن است زندگی خود را در یک واحد ۵۰ متری آغاز کند، چند سال بعد توان مالی بیشتری به دست آورد و سپس به خانه بزرگتری منتقل شود.
این مدل، اگر با طراحی مناسب و بازار خریدوفروش سالم همراه باشد، میتواند به جای انتظار طولانی برای خرید یک خانه بزرگ، مسیر تدریجی مالکیت را ایجاد کند.
در واقع، خانه اول میتواند آغاز مالکیت باشد، نه پایان مسیر مسکن.
فرصت تازهای برای صنعت ساختمان
این تغییر نگاه فقط یک مطالبه اجتماعی نیست؛ یک فرصت اقتصادی نیز محسوب میشود.
اگر سازندگان، سرمایهگذاران و سیاستگذاران مسکن بتوانند محصولی متناسب با قدرت خرید خانوارهای جوان تعریف کنند، بخش بزرگی از تقاضایی که امروز در بازار اجاره متوقف شده، میتواند به بازار خرید منتقل شود.
این موضوع بهخصوص در شهرهایی اهمیت دارد که امکان توسعه پیرامونی، دسترسی مناسب به حملونقل و نزدیکی به مراکز اشتغال وجود دارد.
ساخت واحدهای کوچکمتراژ در مکان نامناسب، مشکل را حل نمیکند.
اما ساخت خانههای اقتصادی در کنار اشتغال، حملونقل و خدمات شهری میتواند یک مدل متفاوت از توسعه مسکن ایجاد کند.
مسئله فقط خانهدار کردن نیست؛ مسئله ساختن مسیر مالکیت است
امروز جوان ایرانی بیش از هر زمان دیگری نیاز دارد بداند مسیر رسیدن از اجارهنشینی به مالکیت چگونه ممکن است.
نمیتوان از یک طرف قیمت زمین و ساختمان را بالا برد، از طرف دیگر قدرت خرید را ثابت یا محدود نگه داشت و در نهایت انتظار داشت تقاضای مؤثر همچنان در بازار باقی بماند.
راهحل باید از ترکیب چند عامل شکل بگیرد:
- خانه با متراژ منطقی
- قیمت تمام شده قابل کنترل
- طراحی کارآمد
- تأمین مالی متناسب
- مکانیابی صحیح و امکان ارتقای مسکن در طول زمان
در این مدل، خانه کوچک متراژ نه یک عقبنشینی از کیفیت زندگی، بلکه میتواند یک انتخاب اقتصادی و هوشمندانه باشد.
نسل جدید به خانه نیاز دارد؛ اما شاید مهمتر از آن، به امکان شروع نیاز دارد.
اگر بازار مسکن بتواند این شروع را با یک خانه کوچک، باکیفیت و قابل خرید فراهم کند، شاید بخشی از فاصله میان جوانان و رؤیای مالکیت دوباره قابل پیمودن باشد.
خانه اول لازم نیست بزرگ باشد؛ اما باید واقعی، باکیفیت و دستیافتنی باشد.
