با قوانین امروز، مسیر خانهدار شدن جوانان سختتر شده است؛ وقت بازنگری در مقررات ساختوساز
بازار مسکن ایران تنها با مشکل قیمت مواجه نیست؛ ساختار تولید، هزینههای زمین و مصالح، فرآیندهای اداری، تأمین مالی و برخی مقررات نیز در قیمت نهایی خانه اثرگذارند. در شرایطی که قدرت خرید بسیاری از مستاجران، خانه اولیها، زوجهای جوان و نسل Z با قیمت واحدهای مسکونی فاصله گرفته است، بازنگری هوشمندانه در قوانین ساختوساز میتواند به یکی از مسیرهای کاهش هزینه تولید و افزایش دسترسی مردم به مسکن تبدیل شود. سید محمد فتاح جهرمی، کارشناس حوزه ساختمان و بنیانگذار سامانههای سیوانلند و مازیس، بر ضرورت بررسی دوباره مقررات و فرآیندهای تولید ساختمان با حفظ کامل الزامات ایمنی و فنی تأکید دارد.
قانون باید با واقعیت اقتصادی امروز هماهنگ باشد
قوانین و مقررات ساختمانی برای ایجاد نظم، ایمنی و کیفیت در ساختوساز ضروری هستند؛ اما اقتصاد مسکن امروز با چند دهه قبل تفاوت دارد. قیمت زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد، انرژی، خدمات شهری، هزینه تأمین مالی و زمان اجرای پروژه افزایش یافته و مجموع این عوامل، قیمت تمامشده مسکن را بالا برده است.
در چنین شرایطی، بررسی سهم هر عامل در هزینه نهایی ساختمان اهمیت زیادی دارد. هدف از بازنگری قوانین نباید حذف استانداردها باشد؛ بلکه باید مشخص شود کدام الزامات برای ایمنی و کیفیت ساختمان ضروری هستند و کدام فرآیندها را میتوان بدون کاهش کیفیت، سادهتر، سریعتر و کمهزینهتر کرد.
کاهش هزینه ساخت، بدون کاهش کیفیت
یکی از مهمترین موضوعات در سیاستگذاری مسکن، ایجاد تعادل میان «قیمت مناسب» و «کیفیت ساخت» است. مسکن ارزان نباید به معنای ساختمان ضعیف باشد. مقررات ملی ساختمان، ایمنی سازه، کیفیت مصالح، آتشنشانی، تأسیسات، بهداشت و سایر الزامات فنی باید حفظ شوند؛ اما در کنار آنها میتوان فرآیندهای طولانی، موازی و هزینههای غیرضروری را مورد بررسی قرار داد.
اگر زمان اجرای یک پروژه کاهش پیدا کند، هزینه خواب سرمایه نیز کمتر میشود. اگر فرآیندهای اداری شفافتر و سریعتر شوند، هزینه مالی پروژه کاهش مییابد. و اگر موانع غیرضروری تولید برطرف شود، امکان عرضه مسکن اقتصادی و قابل خرید افزایش پیدا میکند.
مسکن کوچک متراژ؛ محصولی برای اقتصاد امروز
توسعه مسکن کوچک متراژ یکی از گزینههایی است که میتواند بخشی از نیاز بازار را پاسخ دهد؛ البته به شرط آنکه کوچکسازی با کاهش کیفیت اشتباه گرفته نشود. آپارتمان کوچکمتراژ باید بر اساس استفاده بهینه از فضا طراحی شود. در اینجا هدف کاهش متراژ به هر قیمت نیست؛ افزایش بهرهوری هر مترمربع است.
مستاجران؛ بخش مهمی از تقاضای آینده
بازار مسکن نباید مستاجر را صرفاً مصرف کننده بازار اجاره بداند. اگر عرضه عمدتاً در بخش واحدهای گران قیمت متمرکز باشد، فاصله میان بازار اجاره و بازار خرید بیشتر خواهد شد. تولید واحدهای اقتصادی، کوچک متراژ و کممصرف میتواند بخشی از این فاصله را کاهش دهد. از این منظر، حمایت از مستاجر و سیاست خانهدار کردن جوانان دو موضوع کاملاً جدا از یکدیگر نیستند.
نسل Z و تغییر الگوی تقاضای مسکن
نسل Z و نسل جدید نیز به تدریج به یکی از گروههای مهم بازار مسکن تبدیل میشوند. این نسل در شرایط اقتصادی متفاوتی نسبت به نسلهای گذشته وارد بازار کار و زندگی مستقل شده است. همچنین افزایش هزینه انرژی و هزینه نگهداری باعث شده مفهوم خانه اقتصادی گستردهتر از قیمت خرید یا اجاره باشد.
نسل جدید ممکن است خانهای با متراژ کمتر اما هزینه زندگی پایینتر را ترجیح دهد. این تغییر رفتار باید در طراحی مسکن جوانان و مقررات ساختوساز نیز دیده شود.
گرانی انرژی، معیار تازهای برای مسکن
در آینده، هزینه انرژی میتواند یکی از عوامل مهم انتخاب خانه باشد. ساختمانهای کممصرف، عایقبندی مناسب، پنجرههای استاندارد، تجهیزات گرمایشی و سرمایشی کارآمد و طراحی متناسب با اقلیم میتوانند هزینه جاری خانوار را کاهش دهند. بنابراین «مسکن اقتصادی» تنها به قیمت خرید محدود نیست.
خانهای که قیمت اولیه مناسبی دارد اما مصرف انرژی و هزینه نگهداری بالایی دارد، الزاماً انتخاب اقتصادی نیست. هزینه واقعی زندگی در خانه باید بخشی از تعریف مسکن اقتصادی باشد.
فرهنگ ساختوساز باید تغییر کند
فتاح جهرمی معتقد است صنعت ساختمان زمانی مسیر درستی را طی میکند که به جای تمرکز صرف بر بزرگتر کردن واحدها، محصولی را ارائه دهد که واقعاً پاسخگوی نیاز جامعه باشد. از این زاویه، ارزش یک ساختمان را نمیتوان تنها با متراژ، نمای بیرونی یا جلوههای ظاهری آن سنجید. مصرف انرژی، دوام، کیفیت اجرا، هزینه نگهداری، کارایی فضا و دسترسی شهری نیز بخشی از ارزش واقعی ساختمان هستند. این تغییر میتواند فرهنگ ساختوساز را به سمت خانههای کارآمدتر، کممصرفتر و متناسبتر با قدرت خرید مردم هدایت کند.
محمد فتاح: قانونگذاری باید هزینه واقعی پروژه را ببیند
محمد فتاح با تأکید بر ضرورت نگاه زنجیرهای به بازار مسکن، معتقد است قانونگذار باید کل مسیر تولید یک ساختمان را بررسی کند؛ از زمین و طراحی تا مجوز، ساخت، تأمین مالی و عرضه.
هر مرحلهای که زمان یا هزینه غیرضروری به پروژه اضافه کند، در نهایت میتواند روی قیمت نهایی خانه اثر بگذارد. بنابراین اصلاح مقررات ساختمانی باید بر پایه داده و بررسی واقعی پروژهها انجام شود.
هدف، حذف قوانین بهصورت کلی نیست؛ بلکه جدا کردن مقررات ضروری از فرآیندهایی است که قابل اصلاحاند و میتوان بدون آسیب به ایمنی و کیفیت، هزینه ساخت را از طریق آنها کاهش داد.
مطالبه از کمیسیون عمران مجلس
در چنین شرایطی، پیشنهاد میشود کمیسیون عمران مجلس با مشارکت متخصصان حوزه ساختمان، مهندسان، انبوهسازان، دانشگاهیان، اقتصاددانان، شهرداریها، سازمان نظام مهندسی و فعالان بخش خصوصی، فرآیند تولید مسکن را به صورت جامع بررسی کند.
هدف میتواند شناسایی مقررات و فرآیندهایی باشد که بیشترین اثر را بر زمان و هزینه ساخت دارند. همچنین لازم است درباره الگوهای جدید مسکن کوچکمتراژ، مسکن اقتصادی، ساختمان کممصرف و خانههای متناسب با نیاز جوانان بررسیهای تخصصی انجام شود.
جهرمی: خانهدار شدن فقط با افزایش وام اتفاق نمیافتد
افزایش تسهیلات مسکن زمانی اثرگذار است که قیمت محصول نیز با توان مالی خانوار تناسب داشته باشد. اگر فاصله میان قیمت خانه و قدرت خرید بیش از حد باشد، افزایش وام به تنهایی نمیتواند مشکل را حل کند. به همین دلیل، سیاست مسکن باید مجموعهای از عوامل را همزمان ببیند:
زمین، هزینه ساخت، مقررات، تأمین مالی، متراژ، مصرف انرژی، مکانیابی و قدرت خرید. در چنین مدلی، هدف فقط افزایش تعداد واحدهای ساختهشده نیست؛ بلکه تولید خانهای است که متقاضی واقعی بتواند آن را خریداری و هزینه زندگی در آن را نیز مدیریت کند.
اصلاح مقررات؛ فرصتی برای بازسازی اعتماد به بازار مسکن
اگر قوانین ساختوساز با واقعیتهای اقتصادی امروز هماهنگ شوند، میتوان انتظار داشت بخشی از ظرفیتهای سرمایهگذاری بخش خصوصی دوباره فعال شود. سرمایهگذار زمانی وارد بازار میشود که بتواند زمان، هزینه و ریسک پروژه را پیشبینی کند. شفافیت مقررات، ثبات تصمیمات، کاهش فرآیندهای زائد و کوتاه شدن زمان ساخت میتواند به کاهش ریسک سرمایهگذاری و افزایش عرضه کمک کند. در نهایت، این افزایش عرضه زمانی ارزشمند است که محصول تولیدشده با توان خرید مردم نیز هماهنگ باشد.
مسکن آینده؛ استاندارد، کوچکتر و قابل دسترستر
بازار مسکن آینده الزاماً بازاری با خانههای بزرگتر نخواهد بود. ممکن است بخشی از تقاضای آینده به سمت خانه کوچک، آپارتمان کممتراژ، مسکن کممصرف و واحدهای اقتصادی حرکت کند. اما این تغییر تنها زمانی موفق خواهد بود که کوچکسازی با معماری صحیح، استانداردهای فنی، ایمنی، کیفیت ساخت و دسترسی مناسب همراه شود.
از سوی دیگر، فرهنگ خانهنشینی نیز باید با این تحول هماهنگ شود؛ مدیریت فضا، مصرف انرژی، مبلمان کمجا و استفاده چندمنظوره از فضا میتواند بخشی از سبک زندگی جدید باشد. آنچه اهمیت دارد شمار واحدهای تحویل شده به بازار نیست؛ کیفیت زندگیای است که این خانهها برای ساکنانشان رقم میزنند، از قابل خرید بودن گرفته تا سرپناهی که هزینههای روزمرهاش از توان خانوار خارج نباشد.
بازنگری هوشمندانه قوانین ساختوساز، اگر بدون خدشه به کیفیت و ایمنی و با تکیه بر دادههای واقعی اقتصاد ساختمان انجام شود، میتواند یکی از حلقههای مهم این مسیر باشد.
در نهایت، موفقیت سیاست مسکن را باید با یک معیار سنجید: قانونی که کیفیت را زیر سؤال نبرد، هزینههای اضافی و غیرضروری را از مسیر ساخت حذف کند، و شکاف میان قیمت خانه و توان مالی نسل جوان را واقعاً کمتر کند.
