ساخت و ساز غیر مجاز شامل چه موارد می‌شود؟ و چه مجازات‌هایی دارد؟

همانطور که می‌دانید، هر شهر و کشوری در جهان، برای ساخت و سازهای خود قوانین و مقرراتی دارد که در صورت ساخت و ساز غیر مجاز، نهادهای مربوطه موظف به برخورد با این مسئله هستند. در قوانین کشور ما نیز دستورالعمل هایی برای مقابله با ساخت و ساز غیرمجاز در نظر گرفته شده که در صورت نقص آن توسط افراد سودجو، نهادهای مربوطه مکلف به بررسی آن هستند که در ادامه بیشتر با این قوانین آشنا خواهیم شد.

ساخت و ساز غیر مجاز

مهاجرت بی‌رویه به شهر‌ها و تراکم جمعیت شهری گسترش ناموزون و غیر اصولی ساختمان‌ها را در پی دارد. بنا‌هایی که به یکباره همچون قارچ از دل زمین سر در می‌آورند بی‌‌آن‌که کمترین اصول فنی و معماری در ساخت و ساز آن‌ها اعمال شود آثار و تبعات منفی فراوانی را در پی خواهد داشت و علاوه بر آن در ساخت‌وساز‌هایی هم که با اخذ پروانه ساخت نیز صورت می‌پذیرد بعضاً مالکان از حدود و ثغور پروانه، قدم را فراتر نهاده و خارج از ضوابط مربوط مبادرت به احداث بنا مازاد بر پروانه می‌کنند که در این رهگذر نقش شهرداری‌ها به عنوان اصلی‌ترین محور مقابله با این قبیل تخلفات ساختمانی نمود بیشتری خواهد داشت.

چه نهادها و اشخاصی می‌توانند از ساخت و ساز غیر مجاز جلوگیری کنند؟

مشاوران املاک در پیشگیری از تخلفات ساخت و ساز غیرمجاز نقش مهمی بر عهده دارند. کنترل و نظارت بر احداث هرگونه ساختمان در محدوده شهر و ساخت و ساز غیر مجاز بر عهده شهرداری‌ها گذاشته شده و وظیفه شهرداری‌ها با رعایت مقررات ماده ۵۵ و ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها، صدور پروانه ساختمانی است. شهرداری علاوه بر کنترل و نظارت بر ساخت وساز در محدوده شهر، در خصوص حریم شهر نیز وظایف مشابهی دارد از جمله جلوگیری از ساخت ساز غیر مجاز، غیراصولی و غیراستاندارد در محدوده حریم شهر‌ها بر عهده شهرداری هاست.

نقش شهرداری در جلوگیری از ساخت و ساز غیر مجاز

طبق ماده یک قانون «تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آن‌ها» اجرای طرح‌های عمرانی از جمله احداث و توسعه معابر، تامین خدمات شهری و تاسیسات زیربنایی و کنترل و نظارت بر احداث هرگونه ساختمان و تاسیسات و سایر اقدامات مربوط به توسعه و عمران در داخل محدوده شهر بر عهده شهرداری هاست.

کنترل و نظارت بر احداث هرگونه ساختمان در محدوده شهر و ساخت و ساز غیر مجاز بر عهده شهرداری‌ها گذاشته شده و وظیفه شهرداری‌ها با رعایت مقررات ماده ۵۵ و ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها، صدور پروانه ساختمانی است. اما شهرداری‌ها در جلوگیری از ادامه عملیات ساختمانی ساختمان‌های بدون پروانه و ساخت و ساز غیر مجاز در محدوده شهر نیز مجوز‌های قانونی دارند که در ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها مقرر شده است.

با استناد به مواد ۱۰۰ و ۱۰۱ قانون شهرداری‌ها و ماده ۲ و تبصره ۵ ماده ۳ قانون “تعاریف محدوده حریم شهر، روستا، شهرک و نحوه تعیین آن‌ها” صدور پروانه ساختمانی و دیگر مجوز‌های قانونی مذکور در مواد فوق‌الذکر در حریم شهر‌ها جز وظایف شهرداری‌ها تلقی می‌شود و شهرداری طبق قانون باید بر همه مراحل طراحی، کنترل و در جریان احداث بنا نظارت کند.

شهرداری به چه شکل می‌تواند مانع ساخت و ساز غیرمجاز شود؟

برخورد شهرداری با ساخت و ساز غیر مجازطبق بند ۲۴ ماده ۵۵ همین قانون، شهرداری در شهر‌هایی که نقشه جامع شهر تهیه شده، مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه‌های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند، در صورتی که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری محل کسب و پیشه یا تجارت دایر شود، شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده ۱۰۰ این قانون مطرح می‌کند.

در راستای اجرای دقیق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها و همچنین آئین نامه اجرایی ماده ۳۳ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان که توجه ویژه‌ای در جلوگیری از بروز تخلفات ساختمانی دارد، برخورد قاطع و حداکثری با تخلفات ساختمانی و افرادی که در انجام وظایف اجرایی و نظارتی خود قصور داشته‌اند، ضروری است.

عوامل موثر بر ساخت و ساز غیر مجاز

یکی از دلایل ساخت و ساز‌ غیرمجاز، کم بودن جریمه‌های کمیسیون ماده ۱۰۰ است که امیدواریم با افزایش جریمه‌های کمیسیون ماده ۱۰۰ شاهد کاهش ساخت و ساز بدون پروانه باشیم. با توجه به اینکه رشد قارچ گونه ساختمان‌های غیر مجاز تهدید اصلی برای جان مردم است بر این اساس باید مسئولان راهکار‌های خود را هر چه سریعتر در زمینه مقابله با این موضوع به مرحله اجرا در بیاورند، لذا به نظر باید ساخت و ساز‌ غیر مجاز تخریب شوند، زیرا با جریمه میزان خسارت وارده جبران نمیشود.

همچنین تخریب این واحد‌ها درس عبرتی برای دیگران می‌شود تا دیگر به صورت غیر قانونی اقدام به ساخت آپارتمان نکنند. گاهاً جریمه‌های دریافتی شهرداری تبدیل به راه گریزی برای متخلفان شده است که به صورت غیرقانونی ملک و آپارتمان خود را بسازند.

متاسفانه پدیده شوم تخلفات بی شمار ساخت و ساز‌ه غیر مجاز در شهر، معضلی است که بازنده آن مردم و شهرداری و برنده آن سودجویان ساخت ساز‌های غیرمجاز هستند و آمار بالای جرم و جنایت و معضلات اجتماعی نیز از نتایج منفی این تخلفات محسوب می‌شود.

در این میان نقش متصدیان واحد های صنفی مشاور املاک و دیگر فعالان این حوزه می تواند تاثیر بسزایی در کاهش تخلفات مربوط به ساخت و ساز غیر مجاز ایفا نماید .

چگونه می‌توان از ساخت و ساز غیرمجاز پیشگیری کرد؟

برای پیشگیری از وقوع تخلفاتی همچون ساخت و ساز غیر مجاز ،به همکاری و احساس مسئولیت تمامی دست اندرکاران و فعالان این حوزه شامل متصدیان واحد های صنفی مشاوران املاک ، مهندسان ناظر ، پیمانکاران ساختمانی ، معماران تجربی و دستگاه های نظارتی نیاز است. لازم به ذکر است که فعالان صنفی حوزه خرید و فروش ملک بایستی پیش از تنظیم و نگارش مبایعه نامه ، از قانونی بودن اسناد و مدارک و صحت مندرجات آن ، اطمینان حاصل نمایند .

مجازات ساخت و ساز غیر مجاز

با توجه به قوانین شهرداری و طبق ماده‌ی 100 این قانون، مالکان زمین‌ها و املاکی که در محدوده‌ی شهری و حریم آن هستند، باید قبل از هرگونه اقداماتی جهت ساخت و ساز یا تفکیک، از شهرداری اخذ مجوز کنند. در صورت عدم اخذ مجوز و شروع به فعالیت، ساخت و ساز غیر مجاز صورت گرفته و رأی صادره از طرف شهرداری به دو صورت زیر خواهد بود:

1. حکم به تخریب ملک

در دو صورت ممکن است دستور تخریب ملک از طرف شهرداری به کمیسیون داده شود:

1. در صورتی که مالک از پرداخت جریمه نقدی مشخص شده برای وی ممانعت کند.
2. اگر ساخت و ساز بدون رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی انجام شده باشد؛ که در این صورت بدون مشخص کردن جریمه نقدی، از همان ابتدا حکم تخریب و قلع و قمع بنا داده می‌شود.

تشریفات حکم به تخریب ملک

اگر کمیسیون حکم به تخریب تمام یا قسمتی از ملک داده باشد،‌ باید به مالک مهلتی نهایتا دو ماهه داده شود تا وی اقدام به قلع بنا نماید. در صورت ممانعت مالک از انجام این کار در زمان مقرر، شهرداری اقدام به انجام این کار می‌نماید و هزینه آن‌‌ را براساس آیین‌نامه اصلاحی ماده 100 از مالک دریافت خواهد کرد.

2. حکم به پرداخت جریمه نقدی

اگر ساخت و سازی بدون اخذ مجوز صورت بگیرد، اما اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی آن رعایت شده باشد، کمیسیون می‌تواند حکم تخریب یا پرداخت جریمه را صادر کند. در صورت صدور حکم پرداخت جریمه، برآورد مقدار جریمه با در نظر گرفتن متراژ ساختمانی می‌باشد که بدون مجوز ساخته شده. 

مقدار جریمه نقدی ساخت و ساز غیرمجاز

مقدار جریمه‌ ساخت و ساز غیرمجاز تعیین می‌شود بر اساس یکی از دو حالت زیر تعیین می‌شود:

• ساختمان دارای سرقفلی باشد: در این حالت به ازای هر مترمربع ساخت‌وساز غیرمجاز، یک دهم ارزش معاملاتی ملک جریمه تعیین می‌گردد.
• ساختمان بدون سرقفلی باشد: اگر ساختمان سرقفلی نداشته باشد، به ازای هر مترمربع ساخت غیرمجاز یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان و یا یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان، هر کدام که بیشتر بود جریمه تعیین می‌شود.

لازم به ذکر است که مبنای محاسبه جریمه نقدی بر اساس قیمت زمان وقوع تخلف است و نه قیمت روزی که مالک یا سازنده به تأدیه آن محکوم شده است.

مقدار جریمه اضافه تراکم

ساخت و ساز زائد بر تراکم مجاز در ساختمان‌های دارای پروانه نیز ساخت و ساز غیرمجاز در نظر گرفته می‌شود. براساس تبصره‌های 2 و 3 ماده 100 شهرداری، میزان جریمه بر اساس نوع کاربری ساختمان متفاوت و به شرح زیر خواهد بود:

• جریمه در بنای با کاربری مسکونی: به ازای هر متر اضافه تراکم، حداقل یک دوم و حداکثر سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان جریمه در نظر گرفته می شود.
• جریمه در بنای با کاربری های صنعتی، تجاری و اداری: به ازای هر متر اضافه تراکم، حداقل دو برابر و حداکثر چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان جریمه تعیین می‌شود.

خوب است بدانید که براساس ماده 592 قانون مجازات اسلامی سال 1375، اگر مالک به منظور خرید مازاد تراکم ساختمان و نقض مقررات شهرسازی به شهرداری پولی پرداخت کند، این پول به منزله رشوه است و طبق قانون 6 ماه تا 3 سال حبس و یا 74 ضربه شلاق دارد.

مجازات ساخت و ساز بدون مجوز در روستاها

وظیفه نظارت کردن بر ساخت و ساز مالکین در روستاها با دهیاری است. که دهیاری می‌تواند با اعلام ساخت و ساز غیرمجاز به کمیسیون، مانع آن شود. در این مورد نیز، اگر انجام عملیات ساخت و ساز غیرمجاز اثبات شود،‌ مالک به جریمه نقدی محکوم خواهد شد و در صورت امتناع از پرداخت جریمه، حکم به تخریب ملک داده خواهد شد.

تخلفاتی که ممکن است در ساخت وسازها صورت بگیرد

تخلف تراکم اضافی

تخلف تراکم اضافی از نمونه‌های تخلفاتی است که در ساخت و ساز غیر مجاز ممکن است صورت گرفته باشد. شاید بدانید که در پروانه‌ی ساخت هر ساختمانی، زیربنای آن درج می‌شود. حال اگر با وجود ذکر شدن زیربنای ساختمان، اضافه بنا وجود داشته باشد، فرد مرتکب تخلف تراکم اضافی شده که در این صورت کمیسیون حق دارد حکم تخریب یا جریمه بدهد.

تخلفات مربوط به احداث نکردن پارکینگ

در برخی موارد بنا به نظر و مشخصات مجوز و نقشه ها و شهرداری، احداث پارکینگ الزامی است. اگر مالک ساختمان بدون در نظر گرفتن این قوانین پارکینگ نسازد یا آن را بدون رعایت اصول فنی شهرسازی و بهداشتی باشد، مالک مرتکب این نوع تخلف از تخلفات ساخت و ساز غیر مجاز شده. در چنین مواردی اگر امکان اصلاح تخلف وجود داشته باشد، حکم صادر شده نیز می‌تواند اصلاح شود. اما اگر امکان اصلاح وجود نداشته باشد فرد متخلف باید جریمه بپردازد.

تغییر کاربری

در شهرهای که نقشه‌ی جامع شهری تهیه شده باشد، شهرداری موظف است که در پروانه‌ی ساختمان، نوع کاربری آن را مشخص نماید. در صورتی که خلاف آنچه تحت عنوان نوع کاربری در پروانه و مجوز ساخت قید شده باشد، مالک منطقه‌ی غیرتجاری را محل کسب و کار و تجارت نماید، شهرداری می‌بایست این تخلف را به کمیسیون مطرح نماید و کمیسیون پس از احراز تخلف، در زمان مناسب به تعطیلی آن مکان اقدام نماید. اجرای این تصمیم توسط ماموران شهرداری صورت می‌گیرد.

تخلف مهندس ناظر

وظیفه‌ی مهندس ناظر، نظارت بر عملیات اجرایی ساختمان مطابق با اطلاعات درج شده در پروانه و نقشه‌ی ساختمان است و در آخر کار باید تایید کند که تمام عملیات انجام شده با پروانه و نقشه‌ی ساختمان مطابقت دارد. در صورت مشاهده‌ی تخلف توسط مهندس ناظر و عدم گزارش آن به شهرداری یا گزارشی که با واقعیت مغایرت دارد، شهرداری مکلف است که تخلف مهندس ناظر را به سازمان نظام مهندسی گزارش دهد و از ساخت و ساز غیر مجاز جلوگیری کند.

تخلف تجاوز به معابر شهر

درمورد بروز این تخلف باید چنین گفت که منظور قانون‌گذار، عقب نشینی نکردن مالک است و کلمه‌ی تجاوز به معنای تسامح و تساهل مورد استفاده واقع شده. در تبصره‌ی 6 ماده‌ی 100 قانون شهرداری این تخلف  زمانی صورت می‌گیرد که مالک در زمان نوسازی، مغایر با مجوز و یا بدون مجوز و بدون رعایت برهای اصلاحی مصوب شهرداری و مراجع مربوطه اقدام به ساخت ملک جدید نموده و یا به هر صورت دیگر اقدام به تجاوز به ملک سابق خود و ملک کنونی شهرداری کرده.

کلام پایانی

در این مقاله سعی شد تا تمام نکات مربوط به ساخت و ساز غیرمجاز گفته شود تا شما عزیزان با آگاهی کامل از این حوزه اقدام به ساخت و ساز بنای خود کنید. هرآنچه که برای ساخت و ساز نیاز دارید در سیوان لند موجود است. از مصالح ساختمانی گرفته تا تجهیزات لازم برای دکوراسیون آن. اگر قصد خرید آنلاین مصالح ساختمانی را دارید ما به شما سیوان لند را معرفی می‌کنیم که می‌توانید در کمترین زمان محصول مورد نظر خود را خریداری کنید.