یه گزارش اقتصاد نیوز: بازار مسکن در نیمه دوم سال ۱۴۰۴ تحت تأثیر سه عامل کلیدی قرار خواهد گرفت که شامل تورم تولید ساختمان، نتیجه آتش‌بس و آینده تحریم‌ها می‌شود. بر اساس تحلیل‌های اخیر، سه سناریو احتمالی برای قیمت مسکن و سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی قابل پیش‌بینی است: سناریوی توافق، تشدید تحریم‌ها، و پایان کامل جنگ.
بازار املاک، شامل معاملات مسکن و فعالیت‌های ساختمانی، تا پایان سال ۱۴۰۴ از سه فاکتور اصلی تأثیر می‌پذیرد. دو مورد از این عوامل خارجی هستند – یکی اقتصادی و دیگری غیراقتصادی – در حالی که فاکتور سوم داخلی و با تأثیر کمتر است.
فرید قدیری در روزنامه دنیای اقتصاد می‌نویسد: در این مقاله قصد بر آن است با استناد به آخرین وضعیت نبض بخش مسکن و ساختمان و تمرکز به روند ماه‌های اخیر، به این پرسش پاسخ دهیم که با شرایط پیش رو در حوزه‌های «آتش‌بس بعد از جنگ 12 روزه»، «رفتار احتمالی غرب در برابر آینده برجام و تحریم» و همچنین «شرایط اقتصادی کشور و انتظارات عمومی»، سرنوشت قیمت ملک و سرمایه‌گذاری ساختمانی چگونه خواهد بود.
سه عامل هدایت‌کننده بازار مسکن
بازار مسکن در حال حاضر تحت تأثیر سه عامل قرار دارد که می‌توان آن‌ها را به عنوان کارگردانان مستقل توصیف کرد، هرچند در واقعیت، تعاملاتی میان آن‌ها وجود دارد. این عوامل عبارتند از: ترکیب ریسک‌های غیراقتصادی و تنش، تورم تولید ساختمان، و قدرت خرید تقاضای مسکن. با وجود ظاهر مستقل این متغیرها، روند هفت سال گذشته نشان می‌دهد که نوسانات ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی نقش قابل توجهی در جهت‌دهی به قیمت مسکن و رشد تولید ساختمان ایفا کرده است.
سناریوی اول: توافق یا تمدید زمان
مهم‌ترین ریسک غیراقتصادی فعلی، سرنوشت تحریم‌ها و رویکرد غرب به آن است. بر اساس مکانیسم ماشه در برجام، شورای امنیت سازمان ملل تا حدود یک ماه آینده در مورد بازگشت تحریم‌های پیش از برجام یا تمدید زمان تصمیم‌گیری خواهد کرد.
در این سناریو، اگر توافق یا تمدید حاصل شود، رکود معاملات مسکن در کوتاه‌مدت با شدت کمتر ادامه می‌یابد و قیمت‌ها به ثبات می‌رسند، با احتمال کم برای افزایش یا کاهش. در میان‌مدت و بلندمدت، بازار مسکن از رکود تورمی خارج می‌شود. نمونه این وضعیت در سال‌های ۱۳۹۴ تا ۱۳۹۶ مشاهده شد، جایی که سرمایه‌گذاری ساختمانی بیش از ۱۰ درصد رشد کرد و تورم مسکن سالانه حدود ۵ درصد بود، شرایطی مناسب برای سرمایه‌گذاران و خریداران.
سناریوی دوم: تشدید تحریم‌ها
این سناریو در صورت پیچیده‌تر شدن ریسک‌های غیراقتصادی قابل تصور است. اگر تحریم‌ها بدون تنش نظامی افزایش یابد، رکود معاملات مسکن تا حدی کاهش می‌یابد و قیمت‌ها متناسب با آن تغییر می‌کنند، هرچند رکود تولید ساختمان احتمالاً ادامه خواهد یافت. در این حالت، تغییرات نرخ ارز نقش کلیدی ایفا می‌کند. اما اگر ریسک تنش نظامی افزایش یابد – با توجه به وضعیت آتش‌بس فعلی – رکود معاملات ادامه می‌یابد، قیمت واقعی مسکن کاهش می‌یابد و تولید ساختمان تحت تأثیر قرار می‌گیرد.
نمونه این سناریو در سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹ تجربه شد، جایی که تورم مسکن بالا بود، قیمت واقعی سالانه ۳۷ درصد افزایش یافت و تشکیل سرمایه در بخش مسکن متوسط ۷ درصد کاهش یافت.
سناریوی سوم: پایان کامل جنگ و تعیین تکلیف آتش‌بس
بازار مسکن علاوه بر واکنش به مکانیسم ماشه، با ریسک تنش نظامی مواجه است. از ۲۳ خرداد تا ۳ تیرماه ۱۴۰۴، جنگ ۱۲روزه ناشی از حملات هوایی رژیم صهیونیستی به ایران منجر به توقف معاملات، کاهش قیمت مسکن و رکود سرمایه‌گذاری شد. از زمان آتش‌بس در ۳ تیرماه، بازار همچنان در رکود باقی مانده است.
اگر جنگ به طور کامل پایان یابد و از فاز آتش‌بس خارج شود، بازار به وضعیت پیش از سال ۱۴۰۳ بازمی‌گردد. در سال ۱۴۰۳، ریسک تنش نظامی – از جمله حمله به کنسولگری ایران در ۱۳ فروردین – معادلات را تغییر داد و ارتباط بین رشد قیمت ارز و مسکن را مختل کرد، منجر به کاهش ۱۴ درصدی قیمت واقعی مسکن. در پنج ماه اول سال، این کاهش به منفی ۱۵.۸ درصد رسید.
در این سناریو، اگر توافق در تحریم‌ها حاصل شود، بازار از رکود خارج می‌شود؛ در غیر این صورت، رکود تورمی ادامه می‌یابد.
تحلیل‌های اخیر و آمار
مطالعه اخیر فردین یزدانی، تهیه‌شده به سفارش سرمایه‌گذاری توس‌گستر، نشان می‌دهد که در شرایط جنگی، نااطمینانی افزایش یافته و سرمایه‌ها به سمت پناهگاه‌های امن حرکت می‌کنند، که املاک جزو آن‌ها نیست. تقاضای موثر کاهش می‌یابد و سرمایه‌گذاری در ساختمان افت می‌کند. آمار بهار ۱۴۰۴ حاکی از صدور جواز ساخت تنها ۲۰۰۰ واحد مسکونی در تهران است – کمترین میزان در سال‌های اخیر – و معاملات مسکن به ۴۰۰۰ واحد رسید، که حتی کمتر از فروش ماهانه در شرایط عادی است.
این تحلیل‌ها تأکید می‌کنند که ریسک‌های غیراقتصادی نقش تعیین‌کننده‌ای در آینده بازار مسکن ایفا خواهند کرد.
