تهاتر با سازندگان به کمک سیوان لند

تهاتر با سازندگان اهمیت ویژه‌ای در صنعت ساخت‌و‌ساز دارد که از تاثیر آن بر مدیریت مالی پروژه‌ها در دنیای پرنوسان اقتصادی ایران نباید غافل شد! سیوان لند به دلیل همکاری مستقیم با تامین‌کنندگان مصالح ساختمانی سراسر کشور امکان تهاتر مصالح ساختمانی با سازندگان را در شرایط ایمن و معتبر را فراهم کرده است. 

اگر شما از فعالان صنعت ساختمان هستید و دغدغه نقدینگی و افزایش سرعت پروژه‌های خود را دارید، همین حالا با کلیک بر روی عکس زیر و وارد کردن اطلاعات خود از مشاوره رایگان کارشناسان ما در اسرع وقت بهره‌مند شوید.

تهاتر با سازندگان ایران به چه صورت است؟

تهاتر با سازندگان به معنای تبادل مصالح ساختمانی یا خدمات پیمانکاری مورد نیاز پروژه با انواع ملک و سازه‌ای است که شما سازنده یا مالک آن هستید. این معامله بین دو طرف بدون استفاده از پول نقد است و صرفا بر اساس ارزش ملک و کمیت و قیمت مصالح معاوضه صورت می‌گیرد.و در ادامه مزایای تهاتر با سازندگان و حتی چالش‌های معایب این معاملات بررسی خواهیم کرد.

تهاتر مصالح ساختمانی با سازندگان چه مزایایی برای طرفین دارد؟

تهاتر مصالح ساختمانی با سازندگان، یک معامله برد-برد برای هر دو طرف است. فروشنده مصالح، بدون درگیر شدن با نوسانات پولی و بازار، صاحب ملک می‌شود و سازنده، بدون فشار نقدینگی و نگرانی نوسانات قیمت مصالح پروژه را پیش می‌برد. اما مزایا به همین جا ختم نخواهد شد :

• کاهش هزینه‌های بازاریابی و فروش: 

 در روش سنتی فروش، باید بازاریابی، تبلیغات، خدمات پس از فروش و… انجام دهید. اما در تهاتر، کل معامله با یک خریدار انجام می‌شود که طبیعتا هزینه‌های جانبی تبلیغات و جذب مشتری را به مراتب کاهش خواهد داد.

• حفظ ارزش سرمایه در برابر تورم:

 در شرایطی که ارزش ریال به‌سرعت کاهش می‌یابد، شما به‌عنوان تأمین‌کننده مصالح، بدون آنکه درگیر ساخت‌وساز یا مجوزهای شهرداری شوید، می‌توانید از سود بازار مسکن بهره‌مند شوید و کالای خود را مستقیما به ملک تبدیل کنید.

• تقویت روابط تجاری در بلند مدت : 

وقتی دو طرف یک معامله تهاتری انجام می‌دهند، در واقع وارد یک رابطه‌ی مبتنی بر اعتماد و منافع مشترک می‌شوند. برخلاف معاملات نقدی کوتاه‌مدت، تهاتر معمولاً در بازه‌های زمانی بلندتری اتفاق می‌افتد (مثلاً چند ماه یا حتی چند سال).

• افزایش سرعت اجرای پروژه:

 وقتی دغدغه مالی سازنده حذف می‌شود، فرایند ساخت با سرعت بیشتری انجام می‌شود و سازنده دیگر نیازی ندارد منتظر فروش واحد برای خرید مصالح باشد.

• تنوع در روش پرداخت به پیمانکاران: 

سازنده می‌تواند برخی از واحدهای نهایی را نه‌تنها به فروشنده مصالح، بلکه به پیمانکاران و تأمین‌کنندگان خدمات دیگر نیز تهاتر کند و زنجیره تأمین پروژه را روان‌تر کند.

• مدیریت بهتر و بهینه منابع پروژه:

 با تهاتر، سازنده می‌تواند واحدهایی که فعلاً نیازی به فروش فوری‌شان ندارد را به منابع تبدیل کند، بدون آنکه متحمل بدهی بانکی یا بهره بالا شود.

معایب تهاتر با سازندگان 

یکی از بزرگ‌ترین چالش‌های تهاتر، برآورد اشتباه یا غیرمنصفانه ارزش اقلام مبادله‌شده است. مثلاً ممکن است سازنده ارزش مصالح یا زمین شما را کمتر از واقع در نظر بگیرد یا واحدی که تحویل می‌دهد، قیمت واقعی‌اش بسیار کمتر از قیمت اعلامی باشد. در ادامه مهم‌ترین معایب ورود غیر‌تخصصی و کارشناسی‌نشده معامله تهاتر با سازندگان را خواهیم گفت.

• پیچیدگی در تنظیم قرارداد و مسائل حقوقی:

برخلاف معاملات نقدی که قالب مشخصی دارند، تهاتر نیازمند تنظیم قراردادی دقیق و با درنظر گرفتن سناریوهای مختلف است. به طور مثال اگر واحدی که قرار است به شما تحویل داده شود، تکمیل نشود یا با تأخیر مواجه شود، چه حقوقی خواهید داشت؟ آیا سازنده ملزم به پرداخت خسارت است؟

• وابستگی تهاتر به توان اجرایی سازنده :

در تهاتر، به‌ویژه در مواردی که قرار است واحدی در آینده تحویل داده شود (مثلاً در تهاتر مصالح با واحد نوساز)، موفقیت معامله وابسته به توان سازنده در اتمام پروژه است. اگر سازنده ورشکست شود، پروژه متوقف شود یا کیفیت ساخت پایین باشد، شما سرمایه‌تان را از دست داده‌اید.

• محدودیت در انتخاب تأمین‌کنندگان: 

همه تأمین‌کنندگان ممکن است تمایلی به پذیرش تهاتر نداشته باشند که می‌تواند دامنه انتخاب را محدود کند. اما سیوان لند با ورود قدرتمند خود به این عرصه و همکاری مستقیم با تامین‌کنندگان مصالح ساختمان معتبر سراسر کشور این مشکل را به راحتی برای سازندگان و مالکان حل کرده است.

• تفاوت در زمان تحویل کالا و دریافت ملک : 

در بسیاری از تهاترها، یکی از طرفین باید زودتر اقدام کند. مثلاً تأمین‌کننده مصالح باید در مراحل ابتدایی پروژه، اقلام را تحویل دهد، اما در مقابل، واحد تهاترشده ممکن است ماه‌ها یا حتی سال‌ها بعد تحویل داده شود.

• احتمال بروز اختلافات و نبود رویه مشخص برای حل آن‌ها : 

به دلیل ماهیت خاص تهاتر با سازندگان ، در بسیاری از موارد حل اختلافات سخت است. در صورت بروز اختلاف، ممکن است طرفین برای حل مسئله نیاز به مراجعه به مراجع قضایی پیدا کنند که زمان‌بر، پرهزینه و پیچیده است.

انواع تهاتر با سازندگان چگونه انجام می‌شود؟

تهاتر با سازندگان را می‌توان از دو زاویه مختلف بررسی کرد:

1. از نظر نوع توافق یا قرارداد حقوقی
2. از نظر مورد تهاترشده (ملک، مصالح، زمین و…)

در هر یک از این دسته‌بندی‌ها، شرایط خاصی وجود دارد که در ادامه با مثال توضیح خواهیم داد.

انواع تهاتر با سازندگان براساس نوع قرارداد و توافقات

• تهاتر قهری:

این نوع تهاتر با سازنده بر اساس قوانین ایران بدون نیاز به قرارداد اتفاق می‌افتد. یعنی اگر دو نفر هم‌زمان از یکدیگر طلب داشته باشند (به شرط مساوی بودن دین‌ها)، تهاتر به‌صورت قانونی انجام می‌شود. در معاملات ساختمانی، تهاتر قهری کاربرد کمی دارد چون معمولاً ارزش‌ها برابر نیستند یا نوع طلب متفاوت است (مثلاً مصالح در برابر ملک).

• تهاتر قراردادی: 

در تهاتر قراردادی با سازندگان ، تمامی شرایط معامله توسط طرفین تعیین می‌شود و آن‌ها موضوع معامله، محل اجرا و سایر شرایط را برای تهاتر مصالح ساختمانی یا خدمات پیمانکاری و تهاتر ملک را مشخص می‌کنند. این رایج‌ترین و قابل‌انعطاف‌ترین نوع تهاتر در ساخت‌وساز است.

به طور مثال : فروشنده سیمان توافق می‌کند ۵۰ تن سیمان تحویل دهد و در مقابل، دو واحد ۷۰ متری از سازنده دریافت کند.

• تهاتر قضایی:

 زمانی که بین دو طرف اختلاف حل‌نشدنی وجود دارد، از تهاتر قضایی استفاده می‌شود و دادگاه با صدور رأی، معامله را به انجام می‌رساند. این نوع تهاتر زمان‌بر، پرهزینه و پرریسک است و معمولاً آخرین راه‌حل به‌شمار می‌آید

به طور مثال : شما از سازنده طلب دارید و او هم ادعا دارد که بدهکار نیست ولی در واقع بدهکار است. با اثبات این موضوع، دادگاه می‌تواند حکم به تهاتر قضایی بدهد.

انواع تهاتر با سازندگان براساس مورد تهاتر

• تهاتر ملک کلنگی با واحد نوساز: 

در این روش، مالک ملک قدیمی با یک سازنده توافق می‌کند که ملک را تخریب و بازسازی کند، و در ازای آن، بخشی از واحدهای ساخته‌شده به مالک واگذار می‌شود. مشخصا مالک بدون هزینه نقدی، صاحب چند واحد تازه می‌شود و سود می كند اما اگر قرارداد دقیق نباشد یا سازنده پروژه را نیمه‌کاره رها کند، مالک با مشکل بزرگ‌تری مواجه می‌شود.

• تهاتر زمین با واحدهای ساخته شده: 

 در این نوع تهاتر با سازندگان ، زمین خام بدون بنا به سازنده واگذار می‌شود و او پس از ساخت، بخشی از واحدها را به‌عنوان سهم تهاتر تحویل می‌دهد. این نوع تهاتر با سازندگان در شهرک سازی ها و مناطق در حال توسعه بسیار رایج و سودمند است.

برای مثال: شخصی زمینی در حومه شهر دارد که سازنده‌ای تمایل دارد روی آن پروژه‌ای انجام دهد. سازنده در عوضِ استفاده از زمین، چند واحد از پروژه تکمیل‌شده را به مالک زمین می‌دهد.

• تهاتر مصالح ساختمانی با واحد: 

تهاتر مصالح ساختمانی با سازندگان برای عمده فروشان یا تأمین‌کنندگان بزرگ مصالح ساختمانی بسیار جذاب است.در این مدل، تأمین‌کننده مصالح (مثل میلگرد، سیمان، کاشی، درب و پنجره و…) با سازنده توافق می‌کند که به‌جای پول نقد، واحد ساختمانی تحویل بگیرد.

برای مثال : فرض کنید شما مالک یک کارخانه سیمان یا کاشی هستید؛ می‌توانید با سازنده توافق کنید که به‌جای پول، واحدی از پروژه را به‌عنوان بهای خرید سیمان یا خرید کاشی و .. او دریافت کنید.

• تهاتر واحدهای در حال ساخت با واحدهای تکمیل شده:

اگر سازنده‌ای بخواهد پروژه جدیدی شروع کند ولی واحدهایی که در حال ساخت دارد هنوز فروش نرفته‌ باشند. در چنین شرایطی، می‌تواند واحدهای نیمه‌کاره خود را با واحدهای آماده متعلق به سازنده یا سرمایه‌گذار دیگر تهاتر کند.

استفاده هوشمندانه از تهاتر | تهاتر مصالح ساختمانی با سازندگان

• در شرایطی که بازار نقدینگی کمی دارد یا نرخ بهره بانکی بالا رفته، تهاتر می‌تواند به‌عنوان نفس تازه‌ای برای پروژه‌های نیمه‌کاره یا رکود زده عمل کند. به‌جای متوقف کردن پروژه به‌دلیل نبود پول، با تهاتر مصالح، زمین یا واحد تکمیل‌شده، کار را جلو ببرید.
• بزرگ‌ترین اشتباه در تهاتر، مقایسه سطحی ارزش‌هاست. اگر مصالح می‌دهید، باید ارزش دقیق و روز آن مشخص باشد؛ اگر ملک می‌گیرید، باید قیمت کارشناسی، موقعیت و آینده توسعه آن بررسی شود.
• با چند سازنده حرفه‌ای در منطقه‌ یا شهر خود وارد رابطه تهاتری بلندمدت شوید و سعی کنید به‌جای معامله مقطعی، پروژه‌محور فکر کنید. چرا که تهاتر، یک راه نجات نیست؛ بلکه یک استراتژی مالی هوشمندانه است.

سیوان لند چه کمکی در پروسه تهاتر با سازندگان انجام می‌دهد؟ 

یکی از دغدغه‌های اصلی افراد و شرکت‌ها هنگام ورود به تهاتر با سازندگان، نبود یک پلتفرم حرفه‌ای، شفاف و مطمئن برای انجام این فرآیند پیچیده‌ است. سیوان لند دقیقاً برای همین مشکل طراحی شده و می‌تواند یک بازوی اجرایی و مشاوره‌ای بسیار قوی برای شما در مسیر تهاتر باشد. سیوان لند با همکاری با طیف گسترده‌ای از سازندگان، انبوه‌سازان و تأمین‌کنندگان مصالح ساختمانی، بستری ایجاد کرده که افراد حقیقی و حقوقی بتوانند پیشنهادات تهاتر واقعی و معتبر دریافت کنند. 

درواقع سیوان لند با سیستم اعتبارسنجی حرفه‌ای، کمک می‌کند تا با طرف‌های مطمئن و معتبر وارد معامله شوید.

كلام پایانی 

تهاتر با سازندگان در بازار املاک ایران، می‌تواند مثل یک شمشیر دو لبه باشد: اگر درست استفاده شود، می‌تواند نجات‌دهنده باشد؛ اما اگر بدون شناخت و مطالعه وارد آن شوید، ممکن است ضرر زیادی متوجه شما کند. اما سیوان لند با شناسایی دغدغه فروشندگان و خریداران خود سیاست‌های استراتژیک و امنی برای تهاتر آماده کرده است که شما را در مدیریت مالی و کسب اعتماد و اطمینان از تامین کنندگان بی نیاز می‌کند.