به گزارش اخبار ساختمان سیوان لند، بازار مسکن در جنوب ایران طی سال ۱۴۰۳ تصویر یکنواختی نداشته است. دادههای رسمی منتشرشده درباره تعداد پروانههای ساختمانی، تعداد واحدهای احداثی، مجموع زیربنا و الگوی طبقات نشان میدهد هر استان مسیر توسعه متفاوتی را دنبال میکند. در این گزارش تحلیلی، که براساس دیتاهای گرد آمده از وبسایت مرکز آمار ایران آماده شده است، وضعیت چهار استان خوزستان، هرمزگان، بوشهر و سیستان و بلوچستان را بررسی میکنیم و در پایان به این پرسش پاسخ میدهیم که این آمار برای فعالان بازار ملک، سرمایهگذاران، توسعهدهندگان و سیاستگذاران چه معنایی دارد.
تحلیل کلان آماری: خوزستان در جایگاه نخست
بررسی دادهها نشان میدهد که توزیع ساختوساز در جنوب یکنواخت نیست. استان خوزستان با سهم حدود ۴۱ درصد از کل واحدهای مسکونی در حال ساخت، قطب اصلی مسکن در این منطقه محسوب میشود.
| استان | تعداد پروانه صادره | تعداد واحد مسکونی | مجموع زیربنا (متر مربع) | متوسط زیربنای هر واحد (تخمینی) |
| خوزستان | ۵,۷۶۷ | ۱۳,۸۷۶ | ۲,۱۱۶,۱۷۰ | ۱۵۲ |
| هرمزگان | ۲,۴۸۹ | ۸,۰۹۳ | ۱,۶۴۵,۶۹۵ | ۲۰۳ |
| بوشهر | ۳,۳۸۱ | ۶,۵۴۹ | ۱,۰۶۸,۶۹۲ | ۱۶۳ |
| سیستان و بلوچستان | ۲,۲۳۷ | ۴,۹۵۱ | ۸۱۱,۹۴۳ | ۱۶۴ |
| مجموع کل | ۱۳,۸۷۴ | ۳۳,۴۶۹ | ۵,۶۴۲,۵۰۰ | ۱۶۸ |
بررسی تجمیعی شاخصها در جدول نشان میدهد که خوزستان از نظر حجم کلی فعالیت ساختمانی پیشتاز منطقه است و بیشترین تعداد پروانه و واحد مسکونی را به خود اختصاص داده که بیانگر بازار فعال و تولید انبوهتر در این استان است. در مقابل، هرمزگان با وجود تعداد پروانه کمتر، به دلیل مجموع زیربنای بالا و متوسط متراژ ۲۰۳ مترمربعی هر واحد، الگوی ساخت پروژههای بزرگتر و متراژ بالاتر را نشان میدهد. بوشهر در موقعیتی میانی قرار دارد و تصویری متعادل از نظر تعداد پروژه و مقیاس ساخت ارائه میکند، در حالی که سیستان و بلوچستان با کمترین حجم ساختوساز، همچنان متوسط متراژی نزدیک به بوشهر دارد که میتواند بیانگر تمرکز بر واحدهای نسبتاً بزرگتر در پروژههای محدودتر باشد.
تعداد پروانههای صادرشده؛ شاخص پیشنگر تولید مسکن
| استان | تعداد پروانه |
|---|---|
| خوزستان | ۵۷۶۷ |
| بوشهر | ۳۳۸۱ |
| هرمزگان | ۲۴۸۹ |
| سیستان و بلوچستان | ۲۲۳۷ |
خوزستان با فاصله قابلتوجهی بیشترین تعداد پروانه ساختمانی را صادر کرده است که نشاندهنده پویایی نسبی بازار ساختوساز در این استان است. در مقابل، سیستان و بلوچستان کمترین تعداد پروانه را داشته که میتواند ناشی از محدودیتهای زیرساختی، اقتصادی یا الگوی تقاضا باشد.
تعداد واحدهای مسکونی ساختهشده؛ عمق واقعی تولید
| استان | تعداد واحد |
|---|---|
| خوزستان | ۱۳۸۷۶ |
| هرمزگان | ۸۰۹۳ |
| بوشهر | ۶۵۴۹ |
| سیستان و بلوچستان | ۴۹۵۱ |
نکته قابل توجه در این قسمت، نسبت «تعداد واحد به ازای هر پروانه» است:
- بوشهر: ۱.۹ واحد به ازای هر پروانه
- خوزستان: ۲.۴ واحد
- سیستان و بلوچستان: ۲.۲ واحد
- هرمزگان: ۳.۲ واحد
هرمزگان بالاترین تراکم واحد در هر پروژه را دارد. این موضوع نشان میدهد ساختوساز در این استان بیشتر به سمت پروژههای چندواحدی و آپارتمانی متمایل است، در حالی که بوشهر الگوی ساختوساز خردتر و کمواحدتری دارد.
مساحت زیربنای احداثی و میانگین متراژ واحدها
| استان | زیربنا (مترمربع) | میانگین زیربنای هر واحد |
|---|---|---|
| خوزستان | ۲,۱۱۶,۱۷۰ | ۱۵۲ متر |
| هرمزگان | ۱,۶۴۵,۶۹۵ | ۲۰۳ متر |
| بوشهر | ۱,۰۶۸,۶۹۲ | ۱۶۳ متر |
| سیستان و بلوچستان | ۸۱۱,۹۴۳ | ۱۶۴ متر |
هرمزگان با میانگین ۲۰۳ مترمربع، بزرگترین واحدهای مسکونی را ساخته است.
این شاخص میتواند نشاندهنده تقاضای قوی برای واحدهای بزرگمتراژ، ویلاسازی یا پروژههای لوکستر باشد.
در مقابل، خوزستان با وجود بالاترین تعداد واحد، میانگین متراژ پایینتری دارد که به معنای تمرکز بر تولید انبوه و تأمین نیاز مصرفی بازار است.
الگوی تعداد طبقات؛ جهتگیری توسعه افقی یا عمودی؟
یکی از جذابترین بخشهای آمار، تمایل به بلندمرتبهسازی در مناطق خاص است. در حالی که هنوز سازههای ۱ و ۲ طبقه بیشترین سهم از تعداد پروانهها را دارند، اما تمرکز بر ساختمانهای ۵ طبقه و بیشتر در استانهای خوزستان و هرمزگان، خبر از تغییر ذائقه بازار و نیاز به خدمات مهندسی پیشرفته میدهد.
| استان | ۱ طبقه | ۲ طبقه | ۳ طبقه | ۴ طبقه | ۵ طبقه و بیشتر |
| خوزستان | ۲,۴۸۶ | ۱,۵۴۰ | ۲۵۲ | ۳۴ | ۵۷۰ |
| هرمزگان | ۱,۳۸۲ | ۲۸۷ | ۹۶ | ۶۶ | ۴۰۶ |
| بوشهر | ۱,۷۹۰ | ۶۶۲ | ۲۶۵ | ۲۳۰ | ۱۳۱ |
| سیستان و بلوچستان | ۱,۲۲۵ | ۴۷۶ | ۲۱۴ | ۱۰۰ | ۱۱۶ |
نسبت مساحت زمین به زیربنا؛ شاخص تراکم ساخت
در بوشهر، مساحت زمین و زیربنا تقریباً برابر است؛ این یعنی ضریب اشغال زمین بالا و ساختوساز کمارتفاع. در هرمزگان، اختلاف زمین و زیربنا بیشتر است که نشاندهنده افزایش تراکم ساختمانی و ساخت چندطبقه است.
جمعبندی تحلیلی
اگر بخواهیم چهار استان را از منظر الگوی توسعه دستهبندی کنیم:
- خوزستان: بازار فعال، تولید انبوه، تمرکز بر پاسخ به تقاضای مصرفی
- هرمزگان: پروژههای بزرگتر، تراکم بالاتر، واحدهای بزرگمتراژ
- بوشهر: ساختوساز متوسط با تمرکز بر پروژههای کوچکمقیاس
- سیستان و بلوچستان: بازار در حال رشد با ظرفیت توسعه زیرساختی
این آمار برای بازیگران مختلف بازار چه معنایی دارد؟
راهبرد دولت و نهادهای حاکمیتی
برای نهادهای متولی مسکن و شهرداریها، این آمار پیامی روشن دارد: فشار بر زیرساختهای شهری.
- با اسکان بیش از ۳۳ هزار واحد جدید در این چهار استان، توسعه زیرساختهایی مانند آب، برق، فاضلاب و حملونقل شهری بهویژه در خوزستان و هرمزگان اولویت حیاتی دارد.
- تمرکز هرمزگان بر بلندمرتبهسازی، بازنگری در طرحهای جامع شهری، ایمنی، آتشنشانی و مدیریت تراکم را ضروری میکند.
- سیستان و بلوچستان ظرفیت سیاستهای تشویقی و سرمایهگذاری زیرساختی برای تحریک رشد را دارد.
فرصت طلایی برای تأمینکنندگان و مهندسان
این حجم از زیربنا (بیش از ۵.۶ میلیون متر مربع) بازار بزرگی برای صنایع وابسته است:
- تجهیزات آسانسور و هوشمندسازی: با توجه به وجود ۱,۲۲۳ پروژه بالای ۵ طبقه، تقاضا برای سیستمهای جابجایی عمودی در اوج است.
- مصالح نوین: میانگین متراژ بالای واحدهای هرمزگان (۲۰۳ متر) نشاندهنده گرایش به ساختمانهای لوکس یا بزرگمتراژ است که متریال خاص خود را میطلبد.
- فرصتهای پیمانکاری: انبوه سازان میتوانند بر بازار خوزستان به عنوان بزرگترین کانون مصرف تمرکز کنند.
راهنمای سرمایهگذاران و خریداران مسکن
اگر به دنبال خرید یا سرمایهگذاری هستید:
- در هرمزگان، تمرکز بر واحدهای بزرگمتراژ میتواند فرصت سرمایهگذاری میانمدت و پروژههای خاصپسند ایجاد کند.
- در خوزستان، عرضه بالاتر احتمال تعادل قیمتی و گزینههای متنوعتر برای خریداران را فراهم میکند.
- در بوشهر، پروژههای کوچکتر میتواند مناسب سرمایهگذاران محلی و خانوارهای مصرفی باشد.
- در سیستان و بلوچستان، ورود زودهنگام به بازار میتواند بازدهی بلندمدت ایجاد کند، بهویژه در صورت توسعه زیرساختی آینده.
نتیجهگیری: افق روشن ساختمان در جنوب
آمار سال ۱۴۰۳ نشان میدهد جنوب کشور در حال تجربه مسیرهای متفاوت توسعه ساختمانی است؛ از تولید انبوه در خوزستان تا توسعه عمودی در هرمزگان و رشد تدریجی در سیستان و بلوچستان. این تفاوتها نهتنها یک واقعیت آماری، بلکه یک نقشه راه برای سرمایهگذاری، سیاستگذاری و تصمیمگیری هوشمندانه است.
