آمار ساخت‌وساز سال ۱۴۰۳ در شمال کشور؛ مقایسه راهبردی بازار مسکن گلستان، گیلان و مازندران

بازار ساخت‌وساز در استان‌های شمالی کشور همواره یکی از پویاترین بخش‌های صنعت ساختمان ایران بوده است. استان‌های گلستان، گیلان و مازندران به دلیل موقعیت جغرافیایی، جذابیت‌های سرمایه‌گذاری، رشد تقاضای سکونت و مهاجرت معکوس، سهم مهمی در جریان صدور پروانه‌های ساختمانی دارند. 

در این گزارش اختصاصی از اخبار ساختمان سیوان لند، براساس آمار و ارقام جمع‌آوری‌شده از وبسایت مرکز آمار ایران، به بررسی دقیق آمارهای صدور پروانه، مساحت زیربنا و تعداد واحدهای مسکونی در سه استان گلستان، گیلان و مازندران می‌پردازیم تا تصویری شفاف از آینده بازار مسکن در شمال کشور ترسیم کنیم.

نگاهی اجمالی به کارنامه ساخت‌وساز شمال کشور در سال 1403

مرور تجمیعی داده‌های ارائه‌شده نشان می‌دهد که بازار ساخت‌وساز در سه استان شمالی اگرچه همگی در یک اقلیم جغرافیایی قرار دارند، اما از منظر شدت فعالیت ساختمانی و الگوی توسعه تفاوت‌های محسوسی با یکدیگر دارند. 

در برخی استان‌ها حجم بالای صدور پروانه با پروژه‌های خرد و کم‌مقیاس همراه است، در حالی که در برخی دیگر، تعداد کمتر پروانه به معنای اجرای پروژه‌های بزرگ‌تر و چندواحدی‌تر است. همین تفاوت ساختاری، نشانه‌ای از تمایز در سطح سرمایه‌گذاری، سیاست‌های شهری و حتی نوع تقاضای بازار در هر استان محسوب می‌شود.

تحلیل فراوانی پروانه‌های صادره: گیلان در موضع پیشران

تعداد پروانه‌های ساختمانی، نخستین شاخص سنجش پویایی بازار است و به‌نوعی دماسنج فعالیت عمرانی هر استان به شمار می‌رود. استان گیلان با صدور ۴,۴۷۵ فقره پروانه، بیشترین حجم عملیات اداری و آغازین ساخت‌وساز را به خود اختصاص داده است.

البته تعداد کمتر پروانه در دو استان دیگر لزوماً به معنای رکود نیست، بلکه ممکن است بیانگر حرکت بازار به سمت پروژه‌های متمرکزتر، حرفه‌ای‌تر و با مقیاس بزرگ‌تر باشد. در واقع، تحلیل عمیق‌تر نشان می‌دهد که نرخ تبدیل «پروانه» به «واحد مسکونی» در گیلان کمتر از مازندران است. این موضوع بیانگر غلبه پروژه‌های با مقیاس کوچک‌تر و پراکندگی بیشتر در سطح استان گیلان نسبت به سایر رقباست.

تحلیل طبقات و استراتژی توسعه عمودی استان‌ها

میانگین تعداد طبقات هر پروانه، شاخصی کلیدی برای تشخیص الگوی توسعه عمودی یا افقی در هر استان است. بررسی این بخش از آمار نشان می‌دهد که:

• مازندران (توسعه عمودی): صدور ۱,۵۵۹ پروانه برای ساختمان‌های ۵ طبقه و بالاتر در مازندران، نشان‌دهنده یک جهش قطعی به سمت بلندمرتبه‌سازی است. ارزش افزوده بالای زمین در این استان، سازندگان را به سمت حداکثر بهره‌برداری از فضا در ارتفاع سوق داده است.
• گیلان (الگوی ترکیبی): در گیلان، تقابل جالبی میان سنتی‌سازی و مدرنیسم دیده می‌شود. با وجود ۱,۰۸۰ پروانه بلندمرتبه، همچنان ۱,۸۳۷ پروانه در ردیف ۱ و ۲ طبقه صادر شده که نشان‌دهنده تداوم تقاضا برای خانه‌های ویلایی و ساخت‌وسازهای پیوسته شهری است.

مساحت زمین ساخت: محدودیت فضا و مدیریت عرصه

مساحت زمین‌های ساخت‌شده، نمایانگر مقیاس و ماهیت پروژه‌های ساختمانی است. در حالی که تعداد پروانه‌های گیلان بیشتر است، مجموع مساحت زمین‌های تخصیص یافته به ساخت‌وساز در مازندران (۱.۶ میلیون متر مربع) رتبه اول را دارد. این داده نشان می‌دهد که قطعات زمین در مازندران به طور متوسط بزرگ‌تر بوده و پتانسیل بیشتری برای تعریف شهرک‌های مسکونی یا مجتمع‌های چندمنظوره دارا هستند.

تحلیل مساحت زیربنای ساخت: شاخص قدرت ساخت‌وساز

زیربنای احداث‌شده در نهایت بیانگر حجم واقعی عرضه جدید به بازار است. این شاخص ترکیبی از تعداد پروانه، مساحت زمین و تعداد طبقات را در خود منعکس می‌کند و تصویر جامعی از ظرفیت تولید مسکن در هر استان ارائه می‌دهد. اگر استانی با تعداد پروانه کمتر، زیربنای بیشتری ایجاد کرده باشد، می‌توان نتیجه گرفت که پروژه‌ها در آن استان بزرگ‌مقیاس‌تر و حرفه‌ای‌تر هستند و تمرکز بر ساخت مجتمع‌های چندواحدی بیشتر است.

در مورد سه استان شمالی کشور، استان مازندران با ثبت ۳.۵ میلیون متر مربع زیربنا، عملاً قطب اصلی صنعت ساختمان در شمال است. اختلاف ۸۰۰ هزار متر مربعی زیربنا نسبت به گیلان (علیرغم پروانه‌های کمتر)، گویای این واقعیت است که مقیاس پروژه‌ها در مازندران به مراتب بزرگ‌تر و حجیم‌تر است. این شاخص برای تأمین‌کنندگان مصالح سنگین (فولاد و بتن) یک سیگنال کلیدی است.

تعداد واحد مسکونی: بازدهی سرمایه‌گذاری

در نهایت، هدف غایی ساخت‌وساز تأمین سرپناه است. مازندران با تولید ۱۷,۶۸۴ واحد در صدر قرار دارد. نکته قابل تامل در استان گلستان است؛ این استان با وجود کمترین تعداد پروانه، نرخ بهره‌وری واحد به پروانه مناسبی را ثبت کرده (تقریباً ۴ واحد به ازای هر پروانه) که نشان‌دهنده تمرکز بر آپارتمان‌سازی متوسط در بافت‌های شهری است.

تحلیل استراتژیک آمار 1403 شمال کشور برای فعالان بازار

در بخش دولتی و حاکمیت:

• مازندران نیازمند برنامه‌ریزی جدی‌تری در حوزه زیرساخت‌های خدماتی، ترافیکی و پسماند است؛ زیرا حجم زیربنا و تعداد واحدهای جدید فشار بیشتری بر شبکه‌های خدماتی وارد می‌کند. 
• در گیلان، مسیاست‌گذاران باید بر مدیریت پراکندگی ساخت‌وساز برای جلوگیری از تخریب اراضی زراعی تمرکز کنند. 
• گلستان نیز با توجه به رشد نسبی ساختمان‌های بلندمرتبه، نیازمند تنظیم دقیق سیاست‌های تراکم و نظارت بر کیفیت ساخت است.

در بخش فعالان کسب‌وکار و زنجیره تأمین:

• برای فعالان صنعت ساختمان، مازندران جذاب‌ترین بازار از نظر حجم سرمایه و مقیاس پروژه‌هاست. تولیدکنندگان مصالح، شرکت‌های سازه و تأسیسات می‌توانند تمرکز ویژه‌ای بر این استان داشته باشند. 
• گیلان به دلیل تعداد بالای پروژه‌ها، بازار مناسبی برای شرکت‌های متوسط و پیمانکاران خرد فراهم می‌کند. 
• گلستان بازاری کوچک‌تر اما با فرصت‌های خاص در پروژه‌های متراکم شهری است.

در بخش سرمایه‌گذاران و خریداران نهایی:

• اگر خریدار به دنبال سرمایه‌گذاری در مناطق رو به رشد با تراکم شهری بالا و خدمات مدرن است، مازندران (به‌ویژه در بخش آپارتمانی) گزینه اول است. 
• گیلان برای متقاضیان زیست سنتی‌تر و واحدهای کم‌تراکم، تنوع انتخاب بیشتری را در سال ۱۴۰۳ فراهم آورده است.
• گلستان به دلیل حجم کمتر عرضه، ممکن است با محدودیت نسبی در برخی مناطق و در نتیجه نوسانات قیمتی بیشتر مواجه شود.

جمع‌بندی نهایی

داده‌های سال ۱۴۰۳ نشان می‌دهد که اگرچه گیلان بیشترین تعداد پروانه را صادر کرده، اما مازندران از نظر حجم واقعی ساخت‌وساز، زیربنا و تعداد واحد مسکونی پیشتاز است و ساختاری متراکم‌تر و سرمایه‌برتر دارد. گلستان در مقیاس کوچک‌تری فعالیت می‌کند، اما نشانه‌هایی از گرایش به ساخت‌وساز چندطبقه در آن دیده می‌شود. در مجموع، مازندران را می‌توان پیشروترین بازار ساختمانی شمال کشور در سال ۱۴۰۳ دانست؛ گیلان را متنوع‌ترین بازار از نظر پراکندگی پروژه‌ها و گلستان را بازاری در حال رشد اما کوچک‌تر.