تحلیل جزئیات لایحه بودجه سال ۱۴۰۵ نشان میدهد که دولت در یک چرخش استراتژیک و معنادار، از یکی از جنجالیترین سیاستهای مالیاتی چند سال اخیر خود عقبنشینی کرده است. این لایحه تصویری دوگانه از بازار مسکن ارائه میدهد؛ جایی که از یک سو شعله امید دولت برای کسب درآمد از خانههای خالی به خاموشی گراییده و از سوی دیگر، تمرکز بر واحدهای لوکس به عنوان منبعی در دسترستر، دوچندان شده است. این تغییر رویکرد در واقع اعتراف صریح سیاستگذار به شکست طرحی است که قرار بود با منجمد کردن سوداگری، واحدهای مسکونی را به بازار اجاره تزریق کند.
وداع با رویای مالیات از خانههای خالی
بررسی ردیفهای درآمدی بودجه سال آینده حکایت از آن دارد که دولت بهطور رسمی از خیر درآمدهای کلان خانههای خالی گذشته است. کاهش ۶۰ درصدی رقم پیشبینی شده در این بخش، پیامی روشن به بازار مخابره میکند: «دولت در نبرد با واحدهای منجمد عقبنشینی کرده است». آمارها نشان میدهند که در هفتماهه نخست سال جاری، تنها حدود ۲ درصد از درآمدهای پیشبینیشده در این بخش محقق شده که تکرار همان عملکرد ضعیف سالهای گذشته است. این سقوط آزاد درآمدی باعث شده تا دولت در لایحه ۱۴۰۵، این ردیف مالیاتی را صرفاً برای حفظ ظاهر قانونی و بدون تکیه واقعی بر درآمد آن در نظر بگیرد.
سامانه املاک؛ توری که ماهی نمیگیرد
ریشه اصلی این شکست مفتضحانه را باید در پاشنه آشیل اطلاعاتی دولت، یعنی سامانه ملی املاک و اسکان جستوجو کرد. این سامانه که قرار بود موتور محرک شناسایی واحدهای بدون سکنه باشد، به دلیل عدم همکاری کامل نهادها، نقص در دادههای ثبت اسناد و ضعف در راستیآزمایی خوداظهاریها، عملاً از کار افتاده است. گزارشهای نظارتی نشان میدهد که نبود ضمانت اجرای قوی برای ثبت محل اقامت باعث شده تا دولت ابزار لازم برای تشخیص «خالی بودن» ملک را نداشته باشد. در واقع، دولت به این نتیجه رسیده که بدون یک زیرساخت اطلاعاتی شفاف، تلاش برای اخذ مالیات از این بخش شبیه به ماهیگیری با توری است که سوراخهای بزرگی دارد.
کوچ به برکه مطمئن املاک لوکس
در جبهه مقابل، دولت قایق صیادی خود را به سمت برکهای کوچکتر اما مطمئنتر هدایت کرده است. مالیات بر واحدهای مسکونی لوکس در لایحه بودجه سال آینده با رشدی ۴۰ درصدی همراه شده و رقم درآمدی آن به ۷۰۰ میلیارد تومان رسیده است. تفاوت بنیادی این دو نوع مالیات در سادگی وصول آنها نهفته است؛ برخلاف مالیات بر خانههای خالی که نیازمند اثبات وضعیت سکونت و شناسایی پیچیده است، مالیات بر لوکسها صرفاً بر مبنای ارزش اسمی ملک محاسبه میشود و نیازی به پایش مداوم ندارد. همین سهولت باعث شده که تحقق درآمد در این بخش در سال جاری بسیار موفقیتآمیزتر باشد و دولت را مجاب کند تا فشار را بر این بخش متمرکز کند.
عدالت در سایه مالیاتهای معیوب
اگرچه تمرکز بر املاک گرانقیمت افزایش یافته، اما سازوکار تعیین شده در بودجه ۱۴۰۵ همچنان با انتقادات کارشناسان همراه است. تعیین سقف معافیت ۱۰۰ میلیارد تومانی برای تکواحدیها و نرخ ۰.۲ درصدی برای خانههای بالای ۵۰ میلیارد تومان (به شرط داشتن بیش از یک ملک)، از نظر بسیاری با عدالت مالیاتی فاصله دارد. کارشناسان معتقدند این مدل مالیاتی بیشتر به یک ابزار درآمدی کوتاهمدت برای جبران کسری بودجه شباهت دارد تا یک سیاست تنظیمگر که بتواند بازار مسکن را به تعادل برساند. در نهایت، آنچه باقی میماند، اثرات روانی این تصمیمات بر بازار است که در غیاب یک نظام جامع مالیاتی، بعید است به افزایش عرضه یا کاهش قیمتها منجر شود.
